2018年初中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日，2018年經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試中級(jí)實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份，建議考生們提前復(fù)習(xí)，以下是《中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn)，供考生查看學(xué)習(xí)!

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第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念有廣義和狹義兩種。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，是運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度日標(biāo)等的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)體的形成形，主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，以實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)等的活動(dòng)。本章側(cè)重于狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目的，是為了滿足和超越房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求和期望。因此，任何類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)在保證其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綦礎(chǔ)上，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在批準(zhǔn)或確定的費(fèi)用預(yù)算內(nèi)完成。在眾多的管理目標(biāo)中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進(jìn)度(工期)3個(gè)目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要目標(biāo)。

成本目標(biāo)指的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到交付使川的總成本目標(biāo)和小同階段的成本目標(biāo)。質(zhì)量目標(biāo)指的是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅包括施工質(zhì)量，還包括規(guī)劃和勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料和設(shè)備質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等要求，此外還包括滿足相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出的各種質(zhì)量要求。進(jìn)度目標(biāo)指的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到交付使用的總時(shí)間目標(biāo)和不同建設(shè)階段的時(shí)間目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的階段和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理依序分為工程建設(shè)準(zhǔn)備、施工招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段。各階段的主要內(nèi)容如下。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和種類

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于工程建設(shè)項(xiàng)目類型之一，它除了具有一般工程建設(shè)項(xiàng)目的任務(wù)一次性、目標(biāo)明確性和項(xiàng)目整體性等特點(diǎn)，還有下列特點(diǎn)。

(1)成本目標(biāo)較強(qiáng)。這主要是由資金的稀缺性和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性要求所決定的。

(2)質(zhì)量要求較高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模大，投資行為具有不可逆性，一旦質(zhì)量不符合要求，就會(huì)造成很大浪費(fèi)。更為重要的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品最后將直接進(jìn)入人們的生活或工作中，其質(zhì)量直接關(guān)系到人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

(3)進(jìn)度目標(biāo)的限定性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日占Hj的資金較多，為確保資金的使用效率，必須對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行控制。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)生變化，且競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果工期延誤，市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)較多的同類產(chǎn)品或出現(xiàn)功能更好的產(chǎn)品，造成該項(xiàng)日產(chǎn)品的銷售困難或價(jià)格下降。

(4)系統(tǒng)性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)性決定了在其開發(fā)建設(shè)過(guò)程中必須統(tǒng)一規(guī)劃管理、統(tǒng)一進(jìn)行資源和效益的核算。

(5)涉及面較廣。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)龐大的社會(huì)工程，開發(fā)建設(shè)過(guò)程涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、供電、通信、園林、環(huán)保、交通、消防等許多部門，需要規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、設(shè)備供應(yīng)等單位參加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行需要各相關(guān)部門、單位協(xié)調(diào)一致，通力合作。

(6)涉及諸多法規(guī)政策。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，為保證項(xiàng)目參與各方的利益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，確保開發(fā)建設(shè)過(guò)程的規(guī)范性和穩(wěn)定性，有許多相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、合同法、環(huán)境保護(hù)法等，需要認(rèn)真貫徹落實(shí)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的種類

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的形式多種多樣，從不同角度可分為不同的類型。

(1)按照開發(fā)項(xiàng)目所在的位置，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

(2)按照開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，可分為房地產(chǎn)的成片開發(fā)項(xiàng)目和零星地段的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。

(3)按照開發(fā)項(xiàng)目的用途，可分為居住房地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目、住宿房地產(chǎn)項(xiàng)目、餐飲房地產(chǎn)項(xiàng)目、娛樂(lè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、物流倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目和特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目等。不同用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目功能不同、使用要求不同，因此其收益水平、風(fēng)險(xiǎn)大小也不盡相同。

(4)按照開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)深度，可分為土地開發(fā)項(xiàng)目、房屋開發(fā)項(xiàng)目和土地與房屋的綜合開發(fā)項(xiàng)目。

(5)按照開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方式，可分為單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和定向開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成

和其他.工程建設(shè)項(xiàng)目一樣，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)由若干個(gè)單項(xiàng)工程構(gòu)成，一個(gè)單項(xiàng)工程由若干個(gè)單位工程構(gòu)成，一個(gè)單位工程由若干個(gè)分部工程構(gòu)成，一個(gè)分部工程由若干個(gè)分項(xiàng)工程構(gòu)成。

(1)單項(xiàng)工程。它是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或使用功能的工程項(xiàng)目。

(2)單位工程。它是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，能夠獨(dú)立施工，但竣工后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程。只有幾個(gè)有機(jī)聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。如住宅樓作為一個(gè)單項(xiàng)工程，通常由工程、安裝工程、裝飾裝修工程幾個(gè)單位工程構(gòu)成。

(3)分部工程。它是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、路段長(zhǎng)度及施工特點(diǎn)或施工任務(wù)，將單位工程劃分為若干個(gè)項(xiàng)目單元。

(4)分項(xiàng)工程。它是分部工程的組成部分，按不同的施工方法、材料、 工序及路段長(zhǎng)度等，將分部工程劃分為若十個(gè)項(xiàng)目單元。

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