第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同概述

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為一種協(xié)議，其本質(zhì)是一種合意，必須是兩個以上意思表示一致的民事法律行為。合同當(dāng)事人做出的意思必須合法才具有法律約束力。房地產(chǎn)開發(fā)項目合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其代理人與項目承包人或供應(yīng)人為完成一確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容，明確相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的內(nèi)容由合同雙方當(dāng)事人約定。合同的類型不同，其內(nèi)容和繁簡程度也不同，但所包含的基本內(nèi)容是相同的。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜的社會生產(chǎn)過程，參與工程建設(shè)的除有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，一般還應(yīng)有設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備供應(yīng)、材料供應(yīng)單位等，他們之間形成各種各樣的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。維系這些關(guān)系的紐帶是合同，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目就有各式各樣的合同。它們之間有復(fù)雜合同關(guān)系，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程承包單位是兩個最主要的合同主體。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要合同關(guān)系。

(2)施工單位的主要合同關(guān)系。

(3)項目合同體系構(gòu)成圖。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃要解決選擇合適的合同類型和擬定的主要合同條款兩個關(guān)鍵問題。

(一)合同類型選擇

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際工程中，不同種類的合同，有不同的適用條件、不同的權(quán)利和責(zé)任的分配、不同的付款方式，對合同雙方有不同的風(fēng)險。因此，要根據(jù)開發(fā)項目特點(diǎn)選擇合適的合同類型。依據(jù)汁價方式不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)過程中常見的合同類型如下所示。

(1)總價合同。(2)單價合同。(3)成本加酬金合同。

(二)合同主要條款擬定

在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同中，需要仔細(xì)斟酌的主要條款如下所示。

(1)適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭議處理的方式。

(2)付款方式，包括采用進(jìn)度付款、分期付款、預(yù)付款或由施工單位墊資。

(3)合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對合同價格調(diào)整的規(guī)定。

(4)合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)，即將項目風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位之間合理分配?；驹瓌t是，通過風(fēng)險分配激勵施工單位努力控制進(jìn)度、成本、質(zhì)量三大目標(biāo)，控制風(fēng)險，達(dá)到最好的工程經(jīng)濟(jì)效益。

(5)對施工單位的激勵措施。各種合同中都可以訂立獎勵條款。恰當(dāng)?shù)夭捎锚剟畲胧┛梢怨膭钍┕挝豢s短工期、提高質(zhì)量、降低成本等。

(6)為了保證雙方誠實(shí)守信，必須有相應(yīng)的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔(dān)保措施，合同中對違約行為的處罰規(guī)定和仲裁條款等。施工單位的材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場后，則作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財產(chǎn)，沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工程師的同意不得移出現(xiàn)場。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的內(nèi)容

一般而言，開發(fā)項目實(shí)施階段涉及的合同主要有施工合同、監(jiān)理合同及設(shè)備、材料采購合同等、合同管理主要包括簽訂管理、履行管理和檔案管理。

(一)施工合同管理

1.簽訂管理

簽訂管理分：為簽訂前管理和談判簽訂管理兩個部分。

(1)簽訂前管理

(2)談判簽訂管理。

2.履行管理

在合同履行過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定，履行應(yīng)盡的義務(wù)。施工合同內(nèi)規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的工作，是使合同最終實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，如“三通一平”、提供施工場地、水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)、施工圖紙、材料與設(shè)備等，都是為承包人開工、施工創(chuàng)造的先決條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定的時間和有關(guān)要求履行應(yīng)盡的義務(wù)，才能有權(quán)要求承包方履行合同。⑦按施工合同規(guī)定對施工活動進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

3.檔案管理

在工程項目全部竣工后，應(yīng)將全部合同文件加以系統(tǒng)整理，建檔保管。存合同的履行過程中，對合同文件，包括有關(guān)部門的簽證、記錄、協(xié)議、補(bǔ)充合同、備忘錄、函件、電報、電傳等都應(yīng)做好系統(tǒng)分類，認(rèn)真管理。

(二)監(jiān)理合同管理

(1)簽訂管理。簽訂監(jiān)理合同是一種法律行為，合同一經(jīng)簽訂，意味著委托關(guān)系的形成，雙方的行為都將受到合同的約束，因此簽訂合同必須慎重。在簽訂合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對監(jiān)理公司的資格、資信及履約能力等情況進(jìn)行充分的調(diào)查了解。

在資格考察合格的基礎(chǔ)上，對監(jiān)理合同的主要條款和相應(yīng)責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位應(yīng)進(jìn)行具體談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向監(jiān)理單位明確提出對工程的工期、質(zhì)量具體監(jiān)理要求;對擬委托監(jiān)理的工程范圍，為監(jiān)理單位提供的外部條件。工程資料的具體內(nèi)容及具體時間等都要提出具體的要求。

(2)履行管理。嚴(yán)格按照監(jiān)理合同的規(guī)定履行應(yīng)盡義務(wù)。監(jiān)理合同內(nèi)規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的工作，是保證合同最終實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，如外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，為監(jiān)理工作提供外部條件，為監(jiān)理單位提供本工程使用的原材料、構(gòu)配件、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)廠家名錄等，都是監(jiān)理單位做好工作的先決條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照監(jiān)理合同的規(guī)定，履行應(yīng)盡的義務(wù)，才有權(quán)要求監(jiān)理辦履行合同。

(3)檔案管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將全部合同文件，包括完整的工程竣工資料加以系統(tǒng)整理，建檔保管。為了保證監(jiān)理合同檔案的完整性.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合同義件及履行中與監(jiān)理單位之間進(jìn)行的簽汪、記錄協(xié)議、補(bǔ)充合同備忘錄、函件、電報、電傳等都應(yīng)系統(tǒng)地加以整理，妥善保管。

(三)設(shè)備、材料采購合同管理

1.簽訂管理

由于設(shè)備、材料采購合同的標(biāo)的品種繁多，品種、質(zhì)量、數(shù)量和價格差別較大，因此合同中應(yīng)明確。

2.履行管理

采購合同訂立后，應(yīng)依《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定予以全面、實(shí)際地履行。

(1)按規(guī)定的標(biāo)的履約。賣方交付的貨物必須與合同規(guī)定的名稱、品種、規(guī)格、型號相一致，除非買方同意，不允許以其他貨物代替合同中規(guī)定的貨物，也不允許以支付違約金或賠償金的方式代替履行合同。

(2)按合同約定的期限、地點(diǎn)交付貨物。實(shí)際交付日期早于或遲于合同約定的交付期限，即視為提前或逾期交貨。提前交付，買方可拒絕接受;逾期交付的，賣方應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。

(3)按合同規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量交付貨物二對于交付貨物的數(shù)量應(yīng)當(dāng)場檢驗，清點(diǎn)無誤后，由雙方當(dāng)事人簽字。對材料設(shè)備質(zhì)量，外在質(zhì)量可當(dāng)場檢驗，內(nèi)在質(zhì)量需作物理或化學(xué)試驗的，試驗的結(jié)果作為驗收的依據(jù)。賣方在交貨時，應(yīng)將產(chǎn)品合格證隨同產(chǎn)品交買方據(jù)以驗收。

(4)按約定的價格和結(jié)算條款履約。買方在驗收合格后，應(yīng)按合同規(guī)定履行付款義務(wù)，否則需承擔(dān)法律責(zé)任。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決

合同爭議也稱為合同糾紛，是指合同當(dāng)事人對合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)生不同的理解而發(fā)生爭議的情形。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同在履行過程中受到政治、經(jīng)濟(jì)、自然等多種因素的影響，且工程本身情況復(fù)雜多變，履行中不可避免地會出現(xiàn)一些預(yù)料不到的問題。合同雙方從維護(hù)各自的權(quán)益出發(fā)，對這些問題的解決就難免產(chǎn)生矛盾和糾紛：這些糾紛應(yīng)依據(jù)雙方在合同中約定的解決糾紛的有關(guān)條款及通用的解決糾紛方法予以解決。

(1)協(xié)商。(2)調(diào)解。(3)仲裁。(4)訴訟。

（責(zé)任編輯：xy）

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