第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)概述

招標(biāo)投標(biāo)是在市場經(jīng)濟條件下進(jìn)行大宗貨物的買賣、工程項目的發(fā)包以及服務(wù)項目的采購與提供時采用的一種交易方式。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工是一種特定的工程采購方式，其招標(biāo)、投標(biāo)從交易雙方角度看，分為工程招標(biāo)和工程投標(biāo)。工程招標(biāo)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或招標(biāo)代理機構(gòu)，下同)公開提出交易條件，以征詢施工單位的最佳方案。工程投標(biāo)是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。

工程招標(biāo)、投標(biāo)的目的是為了簽訂合同。雖然招標(biāo)文件對招標(biāo)項目有詳細(xì)介紹，但它缺少合同成立的條件——價格。在招標(biāo)時，項目成交的價格有待于投標(biāo)者提出，因此招標(biāo)不具備要約的條件，不能稱為要約，招標(biāo)實際上是邀請他人對其提出要約(報價)，是一種要約邀請。而投標(biāo)則是要約，中標(biāo)通知書是承諾。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的方式

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

(一)公開招標(biāo)

公開招標(biāo)也稱為無限競爭性招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有形建筑市場或報刊、廣播、電視等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的施工單位不受地域和部門限制均可參與投標(biāo)。

公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)人可以在較廣泛的范圍內(nèi)選擇施工單位，有利于取得最佳的工程方案，各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、資金、管理等方面的優(yōu)勢參與競爭，體現(xiàn)了公平競爭的原則。公開招標(biāo)的缺點是投標(biāo)人數(shù)量較多，評標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)時間較長、費用較高。

(二)邀請招標(biāo)

邀請招標(biāo)也稱為有限競爭性招標(biāo)或指名競爭方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的施工單位發(fā)出邀請函，對招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參與投標(biāo)競爭。被邀請參加投標(biāo)的施工單位數(shù)量較少，但為了達(dá)到充分競爭的目的，一般不應(yīng)少于3家。

與公開招標(biāo)相比，邀請招標(biāo)的優(yōu)點是簡化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費用和節(jié)省招標(biāo)時間，減少了一定的風(fēng)險。邀請招標(biāo)的缺點是招標(biāo)競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的施工單位。

2001年6月，建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3 000萬元人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。省級人民政府批準(zhǔn)規(guī)定的本地區(qū)必須進(jìn)行工程施工招標(biāo)的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)不得小于上述范圍。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)雖然因工程和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同而異，但其基本程序大致相同，都要經(jīng)過以下步驟：①招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書。③投標(biāo)人資格預(yù)審。④發(fā)售招標(biāo)文件。⑤開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)。⑥簽訂工程承包合同。

(一)招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作

招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作包括落實招標(biāo)條件和編制招標(biāo)文件。

項目招標(biāo)應(yīng)具備下列條件：①按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)。②建設(shè)資金或資金來源已經(jīng)落實。③有滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計文件及其他技術(shù)資料。④法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

招標(biāo)文件應(yīng)包括下列內(nèi)容：①投標(biāo)須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實情況(包括銀行出具的資金證明)，標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場踏勘和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標(biāo)報價要求，投標(biāo)有效期，開標(biāo)時間和地點，評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。②招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件。③采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)提供工程量清單。④投標(biāo)函的格式及附錄。⑤擬簽訂合同的主要條款。⑥要求投標(biāo)人提交的其他材料。

招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價的2%，最高不得超過50萬元。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)依據(jù)國家規(guī)定的工程量計算規(guī)則及招標(biāo)文件規(guī)定的計價方法和要求編制標(biāo)底，并在開標(biāo)前保密。一個招標(biāo)工程只能編制一個標(biāo)底。

工程施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。

依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程，招標(biāo)人自行辦理施工招標(biāo)事宜的，應(yīng)具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力：①有專門的施工招標(biāo)組織機構(gòu)。②有與工程規(guī)模、復(fù)雜程度相適應(yīng)并具有同類工程施工招標(biāo)經(jīng)驗、熟悉有關(guān)工程施工招標(biāo)法律法規(guī)的工程技術(shù)、工程造價及工程管理的專業(yè)人員。不具備上述兩個條件的，招標(biāo)人應(yīng)委托具有相應(yīng)資格的工程招標(biāo)代理機構(gòu)代理施工招標(biāo)。

招標(biāo)人自行辦理施工招標(biāo)事宜的，應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的5日前，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案，并報送材料。

(二)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書

采用公開招標(biāo)的項目應(yīng)在國家或者地方指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上刊登招標(biāo)公告，并同時在中國工程建設(shè)和建筑業(yè)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。以盡可能地向所有潛在的投標(biāo)者發(fā)出通告，使準(zhǔn)備參與的投標(biāo)者都能公平地得到投標(biāo)競爭的機會。

招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、地點以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。

采用邀請招標(biāo)的項目應(yīng)向3個以上符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。投標(biāo)邀請書應(yīng)載明上述招標(biāo)公告規(guī)定的事項。

(三)投標(biāo)人資格預(yù)審

投標(biāo)人資格預(yù)審目的在于通過對參加投標(biāo)的施工單位技術(shù)水平、財務(wù)實力和施工管理經(jīng)驗等方而的審查，剔除不合格的施工單位，提高招標(biāo)機構(gòu)的工作效率，降低招標(biāo)成本。

實行資格預(yù)審的招標(biāo)工程，招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。當(dāng)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以南招標(biāo)人從中選擇不少于7家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

(四)發(fā)售招標(biāo)文件

招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時間發(fā)售招標(biāo)文件。同時，將招標(biāo)文件報工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。招標(biāo)人需對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并同時報工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。

招標(biāo)人對于發(fā)出的招標(biāo)文件可以酌情收取工本費。其中的設(shè)計文件，招標(biāo)人可以酌情收取押金。對于開標(biāo)后將設(shè)計文件退還的，招標(biāo)人應(yīng)退還押金。

(五)開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)

(1)接收投標(biāo)文件。(2)開標(biāo)。(3)評標(biāo)。(4)授標(biāo)。

(六)簽訂工程承包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)將合同送工程所在地縣級以上的建設(shè)行政主管部門備案。

中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的，投標(biāo)保證金不予退還并取消其中標(biāo)資格。給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)對超過部分予以賠償;沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)給予賠償。

（責(zé)任編輯：xy）

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