2018年初中級經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日，2018年經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試中級實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份，建議考生們提前復(fù)習(xí)，以下是《中級房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn)，供考生查看學(xué)習(xí)!

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第十章物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：①業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。②業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分(如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等)享有共有的權(quán)利。③業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。

二、專有部分的所有權(quán)

(一)專有部分的認(rèn)定

專有部分是指構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性、能夠區(qū)分為所有權(quán)標(biāo)的的部分。一般而言，專有部分必須是一套自身封閉的住宅，權(quán)利人對專有部分享有單獨(dú)的所有權(quán)。

(二)專有部分所有權(quán)的行使

三、共有部分的共有權(quán)

(一)共有部分的認(rèn)定

共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：①建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整幢建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

(二)共有部分共有權(quán)的行使

(1)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有杖歸屬

(3)建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬。

(4)業(yè)主對與專有部分相對應(yīng)的共有部分的利用。

(5)侵害共有權(quán)的法律責(zé)任。

四、共同管理權(quán)

(一)共同管理權(quán)的概念

共同管理權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能。它是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，傳統(tǒng)的說法為成員權(quán)。

1.共同管理權(quán)的內(nèi)容

依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。③選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對不遵守管理規(guī)約、責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過業(yè)主大會(huì)集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會(huì)協(xié)作等。

2.共同管理權(quán)的特點(diǎn)

共同管理權(quán)的特點(diǎn)可以歸納為以下兩點(diǎn)：①各個(gè)業(yè)主的所有權(quán)是共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利，任何人取得專有部分所有權(quán)就自然取得共同管理權(quán)，共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專屬所_有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進(jìn)行，還是委托他人，真正的管理主體都應(yīng)當(dāng)是業(yè)豐本身。②業(yè)主可以選擇共同管理權(quán)的具體形式?！段餀?quán)法》規(guī)定，對于共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)管理，業(yè)主可以選擇成立業(yè)主大會(huì)的共同體組織形式進(jìn)行管理，也可以不成立業(yè)主大會(huì)這種共同體形式而直接進(jìn)行共同決定。

3.共同管理權(quán)的本質(zhì)

共同管理權(quán)是業(yè)主基于財(cái)產(chǎn)而享有的權(quán)利，其行使足所有權(quán)的延伸。對于整幢建筑物的所有權(quán)而言，實(shí)際上是一種特殊的按份共有，每個(gè)業(yè)主都按其份額對專用部分享有專有權(quán)，對共用部分有共同共有或者按份共有。業(yè)主之間本質(zhì)上是共有關(guān)系，因此，各國立法規(guī)定一幢建筑物的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)組成一個(gè)團(tuán)體，整體享有地上權(quán)、地役權(quán)及其他共同的權(quán)利，管理共用設(shè)施及其他事物，解決糾紛。每一個(gè)成員作為團(tuán)體成員之一，按照約定或者一定的份額享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

(二)共同管理權(quán)行使的表決規(guī)則

《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：①?zèng)Q定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。②決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。此處的建筑物總面積是指所有業(yè)主的專有部分之和，而不是建筑學(xué)中的建筑物總面積。

(三)關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立

2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力

3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)

(四)共同管理權(quán)的其他規(guī)定

(1)維修資會(huì)的所有權(quán)歸屬與使用。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

(2)管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收盜分配。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

(3)建筑物及其附屬設(shè)施的管理：①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。②對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

（責(zé)任編輯：xy）

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