第六節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金

一、住宅專項(xiàng)維修資金的概念

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體

住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下3類：①住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。②住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。③涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%～8%，具體比例及數(shù)額由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況合理確定、公布并適時(shí)調(diào)整。

出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

(三)住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

商品住宅的業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定的具體管理辦法實(shí)施。

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的過(guò)戶和返還

(1)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人需要持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

(2)房屋滅失的。房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系.收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

三、住宅專項(xiàng)維修資金的管理

(一)業(yè)主大會(huì)成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理

業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金和已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，分別由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管和負(fù)責(zé)管理。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶和公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬。開(kāi)立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

(二)業(yè)主大會(huì)成立后住宅專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和管理

《維修資金辦法》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。

(1)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地的一家商業(yè)銀行作為木物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在其開(kāi)立以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

(2)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門;涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。

(3)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門存收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督

四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。為充分發(fā)揮維修資金的作用，住建部辦公廳、財(cái)政部辦公廳于2015年10月17日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》。該通知明確規(guī)定了如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點(diǎn)包括以下內(nèi)容。

(1)房屋本體。屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加同、門禁系統(tǒng)增設(shè)、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等。

(2)配套設(shè)施。道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補(bǔ)建、垃圾收儲(chǔ)設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。

在電梯更新中，維修資金主要用于運(yùn)行時(shí)間超過(guò)15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱“雙三分之二”)同意，可以使用維修資金加裝電梯，

各地可以根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則

住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

(三)住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序

(1)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序

(2)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序

(3)住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序。

(五)優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號(hào))的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定以下表決方式。

(1)委托表決。業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書(shū)面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使。

(2)集合表決。業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用。

(3)默認(rèn)表決。業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)人已投的贊成票。

(4)異議表決。在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑總面積1/3以下且占總?cè)藬?shù)1/3以下的，視為表決通過(guò)。

(六)住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：①依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用。②依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。③應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(七)住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定

利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的限制條件：①必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。②利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。⑤禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

下列收益應(yīng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：①住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息。②利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益。③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的.業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。④住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

五、住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

(一)管理單位的法律義務(wù)

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：①住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。②發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r。③業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。④其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

(二)專戶管理銀行的法律義務(wù)

專戶管理銀行應(yīng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。并建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢以及對(duì)異議的復(fù)核。

(三)審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理

(1)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

(2)住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

(3)住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

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（責(zé)任編輯：xy）

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