第五節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用的行為。

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

(1)合理原則。

(2)公開(kāi)原則。

(3)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式

(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。物業(yè)管理的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)所需物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)行情提出建議標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場(chǎng)原則協(xié)商后在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式有酬金制和包干制兩種。

1.酬金制

2.包干制

3.酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征

(1)會(huì)計(jì)主體。在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

(2)收入。采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收人就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(3)成本費(fèi)用。無(wú)論是酬金制還是包干制，物業(yè)管理費(fèi)用有以下特征：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高。②人工成本占總成本的比例較高。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成

包干制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。酬金制下預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納和督促

(1)物業(yè)使用人的交費(fèi)責(zé)任。

(2)未交付房屋的交費(fèi)主體。已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

(3)業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任和義務(wù)代表全體業(yè)主督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。

(4)代收代交費(fèi)用。為了保護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。”

（責(zé)任編輯：xy）

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