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契稅法律制度

一、契稅的概念?

契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。契稅是一個古老的稅種。新中國成立以后頒布的第一個《契稅暫行條例》規(guī)定：“凡土地、房屋之買賣、典當(dāng)、贈與和交換，均應(yīng)憑土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證明，在當(dāng)事人雙方訂立契約時，由產(chǎn)權(quán)承受人繳納契稅。”之后，契稅法律制度不斷修訂和調(diào)整。 1997年7月7日，國務(wù)院頒布并于同年10月1日起施行《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《契稅暫行條例》)，同年10月28日，財政部印發(fā)《契稅暫行條例實施細(xì)則》，之后.財政部、國家稅務(wù)總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關(guān)契稅的規(guī)定、辦法，這些構(gòu)成了我國契稅法律制度。

二、契稅的納稅人和征稅范圍

(一)契稅的納稅人

契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

契稅由權(quán)屬的承受人繳納。這里所說的“承受”，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得的土地、房屋權(quán)屬的行為，土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán);單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織;個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人。

(二)契稅的征稅范圍

契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

契稅的征稅范圍主要包括：

1.國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。出讓費用包括出讓金、土地收益等項。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的行為。

4.房屋贈與。房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。

5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

除上述情形外，在實際中還有其他一些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，如以土地、房屋權(quán)屬作價投資、人股，以土地、房屋權(quán)屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等。對于這些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，可以分別視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。再如土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格核定。此外，公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價人股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

土地、房屋權(quán)屬變動還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，這些均不屬于契稅的征稅范圍。

三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

(一)契稅的計稅依據(jù)

按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的形式、定價方法的不同，契稅的計稅依據(jù)確定如下：

1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。

2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)只考慮其價格的差額，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也應(yīng)按照上述辦法確定計稅依據(jù)。

4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補交的契稅，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。

為了防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷、逃稅款，對成交價格明顯低于市場價格而無正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

(二)契稅的稅率

契稅采用比例稅率，并實行3%～5%的幅度稅率①。具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況確定，以適應(yīng)不同地區(qū)納稅人的負(fù)擔(dān)水平和調(diào)控房地產(chǎn)交易的市場價格。

(三)契稅應(yīng)納稅額的計算

四、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

(一)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間，是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

(二)契稅納稅地點

契稅實行屬地征收管理。納稅人發(fā)生契稅納稅義務(wù)時，應(yīng)向土地、房屋所在地的稅收征收機關(guān)申報納稅。

(三)契稅納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅收征收機關(guān)辦理納稅申報，并在稅收是、征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

①自2008年11月11日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%.

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