第四節(jié)房地產(chǎn)估價的成本法

一、成本法概述

成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值或價格的方法。所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。

成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體義可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。

運用成本法估價一般分為以下4個步驟：①收集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料。②測算重新購建價格。③測算建筑物折舊。④求取積算價格。

二、成本法的基本公式

成本法最基本的公式為：

房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊(8——26)

上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。②舊的房地產(chǎn)。

新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)又可以分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地3種情況。在新開發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤(8——27)

新建成的建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與其相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的建筑物價值的基本公式為：

新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用

+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤(8—28)

新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征收農(nóng)地并進行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用

+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤(8—29)

上式中，管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤是與取得待開發(fā)上地的成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的部分。

新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮該類房地產(chǎn)的供求狀況.估價對象的選址是否適當(dāng)，規(guī)劃設(shè)計是否合理，工程質(zhì)量、周圍環(huán)境景觀的好壞等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整。例如，運用成本法評估某個在建工程的價值，雖然該在建工程實實在在投入了較多費用，但在房地產(chǎn)市場不景氣時要予以減價調(diào)整。

在實際運用成本法評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值時，一般是模擬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象及當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對上述基本公式進行具體化，然后進行價值測算。上述適用于新開發(fā)的土地的基本公式，在具體情況下還會有具體形式，其中成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如，新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價：(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用

+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)

÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

(8—30)

上式中：

開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積

÷開發(fā)區(qū)用地總面積×1 00%

(8—31)

實際測算時通常分為以下3個步驟：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

成本法估價的典型房地產(chǎn)是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊

(8—3 2)或者

舊的房地價值：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊(8—33)

在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊

(8—34)

三、重新購建價格的求取

重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。其中的重新取得可以簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可以簡單地理解為重新生產(chǎn)、把握重新購建價格的含義，還應(yīng)特別注意以下3點：①重新購建價格應(yīng)是價值時點時的價格。②重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)是在價值時點狀況下的價格。

求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。

四、建筑物折舊的求取

(一)建筑物折舊的原因

估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差，即：

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值(8—35)

根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

(二)建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法、分解法。其中，年限法也稱為年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。例如，收益性建筑物的經(jīng)濟壽命，具體是自建筑物竣工之日起算，在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)時間。

建筑物的年齡可分為實際年齡和有效年齡。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡以后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡以后的壽命，即：

剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡(8—36)

因此.如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的有效年齡是從價值時點向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從價值時點開始到建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束為止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。

（責(zé)任編輯：xy）

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