第二節(jié)房地產(chǎn)估價的比較法

一、比較法概述

比較法也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值或價格的方法。

上面所講的估價對象，也稱為被估價房地產(chǎn)，是指需要評估其價值的房地產(chǎn)。與估價對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價日的吻合、成交日期與價值時點(diǎn)接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn)。

比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。因此，估價對象的未知價格(價值)可以通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價格偏離正常價格。但是，只要收集了較多類似房地產(chǎn)的交易實例，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價對象價值的最佳測算值。

比較法適用于評估商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)的價值。特殊廠房、機(jī)場、碼頭、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，難以采用比較法估價。在建工程之類可比性很差的房地產(chǎn)，一般也難以采用比較法估價。

運(yùn)用比較法估價一般分為以下四大步驟：①收集交易實例：②選取可比實例。③對可比實例成交價格進(jìn)行處理。該步驟又分為建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整4個小步驟。④求取估價對象價值。

二、收集交易實例

運(yùn)用比較法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了大量的交易實例，才能把握正常的房地產(chǎn)市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準(zhǔn)確而不會出現(xiàn)較大誤差。

收集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在收集交易實例時應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況。②交易雙方基本情況、③成交價格。④成交日期。⑤付款方式。⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。

三、選取可比實例

可能收集到的交易實例較多，但針對具體的估價對象及估價日的和價值時點(diǎn)，其中某些交易實例可能不適用，因此需要從中選取3～10個符合一定條件的交易實例作為可比實例。

選取的可比實例應(yīng)符合以下要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)。②可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。③可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點(diǎn)。④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。

四、對可比實例成交價格進(jìn)行處理

選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，對價格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)的可比實例成交價格修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。

1.建立比較基礎(chǔ)

建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。②統(tǒng)一付款方式。③統(tǒng)一價格單位。

對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與 “無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”“優(yōu)”與“劣”或“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對比”并消除由此導(dǎo)致的價格差異。

房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。統(tǒng)一價格表示單位一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

2.交易情況修正

可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應(yīng)把它處理為正常的。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的處理，稱為交易情況修正。

要把可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的。其中常見的是交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價值。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。

3.市場狀況調(diào)整

可比實例的成交價格是成交日期的價格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應(yīng)是價值時點(diǎn)的價值，應(yīng)是在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果價值時點(diǎn)是現(xiàn)在(多數(shù)估價為這種情況)，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。南于可比實例的成交日期與價值時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)牛了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點(diǎn)的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

在可比實例的成交日期至價值時點(diǎn)期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲和下跌3種情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)時，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲或下跌時，則必須進(jìn)行市場狀況調(diào)整，以使價格符合價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況。

4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

運(yùn)用比較法估價需要將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，如果兩者不同(通常是這種情況)，還應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價值高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。在這3種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是比較法中的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。但如果可比實例狀況與估價對象狀況有許多相同之處，則需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整相應(yīng)就簡單。因此，在實際估價中應(yīng)盡量選取與估價對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)作為可比實例。

五、求取估價對象價值

由上述內(nèi)容可知，比較法估價需要對可比實例的成交價格進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過交易情況修正之后，就把可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格;經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就把可比實例在成交日期的價格變成了在價值時點(diǎn)的價格：經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例的成交價格變成了估價對象的價值。

每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后，都會相應(yīng)地得到一個價值。例如，5個可比實例的成交價格經(jīng)過各種修正和調(diào)整之后，就會得到5個價值。但這些價值通常是不同的，從而需要把它們綜合成一個價值，以此作為比較法測算的估價對象價值。從理論上講，綜合的方法主要有平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)。

（責(zé)任編輯：xy）

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