第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的收益法

一、收益法概述

收益法也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類(lèi)似于根據(jù)利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。

從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于以下3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。②獲取凈收益期限的長(zhǎng)短——獲取凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。③獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

收益法適用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值，如商品住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭?lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于比較法的方法求出該住宅的租賃收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：①收集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料

②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的術(shù)來(lái)凈收益。③求取報(bào)酬率。④選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

二、收益法的計(jì)算公式

(一)最一般的公式

上式中，v為房地產(chǎn)的收益價(jià)格。Ai 為房地產(chǎn)未來(lái)第i年的凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末，下同)。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益不是發(fā)生在年末，例如，發(fā)生在年初、年中，或者發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是正好為整年，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)計(jì)算公式做相應(yīng)的調(diào)整。另外，這里的時(shí)間單位是年，實(shí)際也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相應(yīng)的調(diào)整。Y 為房地產(chǎn)的報(bào)酬率。n為房地產(chǎn)的收益年限(自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限)。

說(shuō)明：①上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化。②當(dāng)公式中的Ai規(guī)律變化及n為無(wú)限年或有限年等的情況下可以導(dǎo)出后述各種公式，后述各種公式實(shí)際上是該公式的一個(gè)特例。③該公式主要是理論分析上的作用，在實(shí)際估價(jià)中難以操作，除非收益年限比較短。

(二)收益年限為無(wú)限年且其他因素不變的公式

此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳。②報(bào)酬率大于零為Y。③收益年限九為無(wú)限年。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳。②報(bào)酬率不等于零為Y(當(dāng)報(bào)酬率等于零時(shí)，V=An)。③收益年限為有限年n。

上述公式主要有以下用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格。②相同類(lèi)型房地產(chǎn)不同年限價(jià)格之間的換算。③相同類(lèi)型房地產(chǎn)比較不同年限價(jià)格的高低。④用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。

(四)凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式

凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限無(wú)限年，二是收益年限有限年。

(五)預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式

三、凈收益的求取

運(yùn)用收益法估價(jià)需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和經(jīng)營(yíng)兩大類(lèi)，據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如，存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、高檔公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn)：二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，如旅館、影劇院、娛樂(lè)中心、加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國(guó)，將前一種情況下的收益法稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入求取凈收益的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益來(lái)估價(jià)。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。

四、報(bào)酬率的求取

報(bào)酬率(Yield Rate，簡(jiǎn)稱(chēng)Y)也稱(chēng)為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(Internal Rate 0f Return，簡(jiǎn)稱(chēng)IRR，也稱(chēng)為內(nèi)部報(bào)酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資同報(bào)的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投人資本的同收，即保本;投資同報(bào)是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。因此，投資同報(bào)不包含投資回收，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率，即：

報(bào)酬率=投資回報(bào)÷所投人的資本

（責(zé)任編輯：xy）

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