四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：

(一)年有效毛收入

22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元

(二)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

1.年維修費(fèi)用

25000×2000×2%=1000000元

2.年管理費(fèi)用

年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040元

3.年?duì)I業(yè)稅及附加年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274元

4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元

(三)年凈收益年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元

(四)估價(jià)結(jié)果

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