估價技術(shù)報告

一、個別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價方法選用

估價對象為在建工程，估價人員進(jìn)行了實地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

2.估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

3.對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

五、估價測算過程

(一)假設(shè)開發(fā)法分析測算過程

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

1.采用的公式：

估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

2.估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。

運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。

(1)采用的公式：

(2)所選可比實例(表1)。

表1　　可比實例情況表

(3)交易情況修正。可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

(4)交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

(5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。

1)區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較。得到可比實例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103(具體比較情況見表2)。

2)個別因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見表2)。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

(6)比較修正計算

表3　　市場法修正計算表

從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準(zhǔn)價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果：

(3009+2980+2963)/3=2984元/m2

(7)預(yù)計開發(fā)完成后的總價值。估價對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價對象預(yù)計建成后的總價值為：2984×39820.80=11882.53元

3.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2)，第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

(1)續(xù)建建筑安裝工程費。根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價指數(shù)的通知》(××建價字[2005]10號，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95萬元

(2)室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬元

(3)估價對象的續(xù)建成本合計

4917.95+71.00=4988.95萬元

4.管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%。

4988.95×3%=149.67萬元

5.銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。

11882.-53×8%=950.60萬元

6.開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988，95萬元，

開發(fā)利潤為：4988.95×15%=748.34萬元

7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：

建工程價值×4.1%。

8.運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為：

(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)(1+41%)=4846.27萬元

(二)成本法分析測算過程

成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。

采用的公式：

估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

1.土地取得成本

運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。

土地取得成本單價=1717.18元/m2(計算過程略)

估價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：

1717.18×23667.00=4064.05萬元

2.開發(fā)成本

(1)勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費為：39.82萬元(計算過程略)

(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費?；A(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/m2(按建筑面積)，則合計318.57萬元。

(3)建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬元

3.管理費用

管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3%計?。?55.01×3%=16.65萬元

4.投資利息

按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元

5.銷售稅費

估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

6.開發(fā)利潤

經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。

555.01×15%=83.25萬元

7.運用成本法的估價結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

六、估價結(jié)果確定

運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元

則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

附件(略)

（責(zé)任編輯：fky）

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