參考答案

一、問答題

(一)答：

1.在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：

(1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作(未說明無利害關(guān)系給0分)并在報(bào)管中做出相應(yīng)說明。

(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明。

(3)公示期滿后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。(或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估)

(二)答：

1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果;②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)。

2.拍賣保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。

3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：

(1)拍賣機(jī)構(gòu)傭金;

(2)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金;

(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi);

(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用;

(三)答

1.錯(cuò)誤

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;

(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

二、單項(xiàng)選擇題

(一)1.A

2.D(關(guān)于凈收益的，D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn))

3.C

4.D(關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬元的，D為保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元)

(二)5.B(關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少)

6.D(關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善)

7.C(關(guān)于小區(qū)估價(jià)的，C為改變前后分別估價(jià)，求差額)

(三)8.B(關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的，B為出兩份報(bào)告)

9.A(關(guān)于甲乙廠區(qū)估價(jià)的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價(jià))

10.B(關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的，B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金)

三、指錯(cuò)題

1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則;

2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義;

3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析;

4.假設(shè)開發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅1

5.市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤，修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致;

6.可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正(應(yīng)加以修正);

7.開發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積;或地下室面積不能對(duì)外銷售，未說明可比實(shí)例是否也是一樣;

8.續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明(或續(xù)建取值900元/m2缺少具體說明);

9.假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi);

10.假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息;

11.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)的直接成本利潤(rùn)率不應(yīng)采用××置業(yè)公司的;

12.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，未計(jì)算購(gòu)買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn);

13.成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì);

14.成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本;

15.成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本;

16.成本法中投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期;

17.成本法中應(yīng)該考慮銷售稅費(fèi);

18.成本法中開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地成本;

19.估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分;

20.估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。

四、改錯(cuò)題

1.有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)

22000×50×12×(1-10%)=11880000元

2.管理用房未出租不應(yīng)算空置年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元

3.遺漏房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：有效毛收入×12%=13068000×12%=1568160元

年費(fèi)用合計(jì)：

4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

年凈收益=11880000-3507274=8372726元

4.估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)為45年。

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