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建設(shè)用地使用權(quán)

一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征

建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑物或其他工作物而使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。在我國(guó)現(xiàn)行的法律概念體系中，沒(méi)有使用地上權(quán)這一概念。建設(shè)用地使用權(quán)具有以下的特征：

第一，建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國(guó)家所有的土地之上的物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的僅以土地為限;而且由于我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城郊土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有。所以，建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國(guó)家或集體所有的土地上。

第二，建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。這里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他設(shè)施，如橋梁、溝渠、銅像、紀(jì)念碑、地窯，建設(shè)用地使用權(quán)即以保存此等建筑物或工作物為目的。

第三，建設(shè)用地使用權(quán)是使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖以保存建筑物或其他工作物為目的，但其主要內(nèi)容在于使用國(guó)家所有的土地。因此，上述建筑物或其他工作物的有無(wú)與建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)無(wú)關(guān)。也就是說(shuō)，有了地上的建筑物或其他工作物后，固然可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán);沒(méi)有地上建筑物或其他工作物的存在，也無(wú)妨于建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立;即使地上建筑物或其他工作物滅失，建設(shè)用地使用權(quán)也不消滅，建設(shè)用地使用權(quán)人仍有依原來(lái)的使用目的而使用土地的權(quán)利。

由于人類(lèi)文明的進(jìn)步、科學(xué)與建筑技術(shù)的發(fā)展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴(kuò)展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權(quán)制度，以促進(jìn)并規(guī)范對(duì)空間的有效利用。所謂空間權(quán)或稱空間利用權(quán)，是指對(duì)地上或者地下空間依法進(jìn)行利用，并排除他人干涉的權(quán)利。但是，在建設(shè)用地使用權(quán)制度中，建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人也可以在自己的建設(shè)用地使用權(quán)之上設(shè)定次建設(shè)用地使用權(quán)。所以，建設(shè)用地使用權(quán)制度應(yīng)當(dāng)能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生

建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生，如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來(lái)考察，就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項(xiàng)特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類(lèi)：在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。

1.在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它的產(chǎn)生方式包括：

(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。”根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，可以通過(guò)劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地，須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)。

(2)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(代表國(guó)家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。招標(biāo)和拍賣(mài)，應(yīng)當(dāng)先由市、縣土地管理部門(mén)發(fā)出招標(biāo)、拍賣(mài)公告，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)程序，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭(zhēng)議的方法。

(3)流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記?；谕恋厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。

2.在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過(guò)依法審批后，對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的期限

我國(guó)法律、法規(guī)中對(duì)于土地使用權(quán)的期限，是分別不同種類(lèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)定。通過(guò)土地劃撥及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地程序取得的土地使用權(quán)，是無(wú)期限的。通過(guò)這種程序取得土地使用權(quán)的土地使用權(quán)人，除了法律規(guī)定的使土地使用權(quán)消滅的原因外，可以無(wú)期限地使用土地。

通過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的，根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限，在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

三、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容就是地上權(quán)人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

(一)建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利

1.占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地時(shí)不得超出該項(xiàng)范圍。由于建設(shè)用地使用權(quán)為使用土地的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，自然以占有土地為前提;同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)人也可以準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)定。

2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形：

(1)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運(yùn)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)如果當(dāng)事人對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了限制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)抵押。建設(shè)用地使用權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時(shí)，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ锘蚱渌ぷ魑锏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵押。

(3)出租。建設(shè)用地使用權(quán)人可以作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設(shè)用地使用權(quán)出租后，建設(shè)用地使用權(quán)人(出租人)仍須向土地所有人履行義務(wù)。

但是，通過(guò)土地劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，只有在下列幾種情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;④簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。在其他情況下，通過(guò)劃撥土地取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

3.附屬行為。建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進(jìn)行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。

4.取得地上建筑物或其他工作物的補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著物，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。立法例上有認(rèn)定建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)于建筑物或其他工作物有取回權(quán)。但取回難免會(huì)使物受到毀損，而且即使取回后恢復(fù)土地的原狀，也往往對(duì)土地不利，從社會(huì)的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認(rèn)土地所有人對(duì)建筑物或其他工作物以購(gòu)買(mǎi)權(quán)補(bǔ)救之，即土地所有人以時(shí)價(jià)購(gòu)買(mǎi)地上的建筑物或其他工作物時(shí)，地上權(quán)人不得拒絕。這種購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否行使，由土地所有人決定，建設(shè)用地使用權(quán)人不得勉強(qiáng);而且該項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)權(quán)一旦行使，建設(shè)用地使用權(quán)人即不得再行使其取回權(quán)。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。另一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)

1.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

2.建設(shè)用地使用權(quán)人在建設(shè)用地使用權(quán)消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將士地返還給所有權(quán)人，原則上應(yīng)恢復(fù)土地的原狀。因此，如果建設(shè)用地使用權(quán)人以取回地上建筑物或其他工作物及附著物為恢復(fù)原狀的手段時(shí)，則取回不但是建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利，也是他的義務(wù)。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

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