第三節(jié)地租地價理論

一、地租和地價的概念

(一)地租的概念

在西方經(jīng)濟學中，地租有狹義和廣義之分。狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報酬或超額收益;廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或超額收益。地租的本質(zhì)是超額報酬或超額收益。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權所獲得的收入。馬克思主義地租理論認為，地租是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

(二)地價的概念

地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉讓)的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或者轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權人轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態(tài)中，由于土地所有制的性質(zhì)不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不同，它們體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關系。

最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。它是奴隸主剝削奴隸和自由民的結果，表現(xiàn)為奴隸在優(yōu)等土地上或易于利用的土地上進行生產(chǎn)取得較高勞動生產(chǎn)率，除滿足自身的最低需要外，尚有剩余生產(chǎn)物被奴隸主占有;同時也表現(xiàn)在小農(nóng)經(jīng)濟(自由民)對奴隸主的各種形式的賦役中。

封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關系。在人身依附和超經(jīng)濟強制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實物地租為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租。

資本主義時期，地租以貨幣地租為主要形式，不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而僅是其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

到了社會主義社會，盡管實行土地公有制，但仍然存在地租。這是由于地租產(chǎn)生的經(jīng)濟條件依然存在，即仍然存在土地所有權的不同主體，以及土地所有權與土地使用權的分離。但社會主義地租與資本主義地租不同，它反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下對土地收益的分配關系，并且是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。

三、級差地租、絕對地租和壟斷地租。

(一)級差地租

級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。土地等級差別及由此產(chǎn)生的級差地租理論，是闡明土地在各種相互替代的用途之間如何分配的理論基礎，是認識土地經(jīng)濟價值差異的最有力工具。

最早研究級差地租理論的是英國古典經(jīng)濟學家大衛(wèi)·李嘉圖(David Richardo)和德國古典經(jīng)濟學家杜能。李嘉圖考察的主要是農(nóng)業(yè)用地的級差地租問題。并將地租問題同勞動價值理論聯(lián)系起來，建立了級差地租理論的初步體系。李嘉圖定義的地租量，其多少與土地肥力有關，等于土地產(chǎn)出與使用同量資本和勞動的最劣等土地的產(chǎn)出差額。他認為農(nóng)產(chǎn)品的價值是由最劣等地即最大勞動耗費決定的，這樣，更重劣等地以上的土地由于生產(chǎn)率高、單位成本低，所以農(nóng)產(chǎn)品的價格除了補償它的生產(chǎn)成本和平均利潤外，余額部分就轉化為地租，即：

地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤(1-8)

杜能在孤立國一書中認為，除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。他認為，假使土地肥沃度和勞動生產(chǎn)力均相同，鄰近市中心的農(nóng)作物生產(chǎn)者比遠離市中心的生產(chǎn)者多享有一定的地租利益，其地租額度大致與兩地距市場之交通成本的差額相等，因此，區(qū)位因素表現(xiàn)為運輸成本的差異性。

馬克思以勞動價值論和平均利潤理論為基礎，批判地吸收了李嘉圖等人的古典地租理論，創(chuàng)立了馬克思主義的級差地租理論。他認為資本主義地租的實質(zhì)是超額利潤，其大小等丁處于有利條件的個別生產(chǎn)價格和整個生產(chǎn)部門的社會牛產(chǎn)價格的差額。這種差額由于土地所有權的存在而轉變?yōu)榈刈?，由土地使用者交給所有者。馬克思把級差地租分為級差地租I和級差地租Ⅱ。級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉化形態(tài)。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)牛的超額利潤所轉化的地租形態(tài)。

(二)絕對地租

馬克思闡述級差地租時，曾假定租種最劣等地不繳納地租。然而，在資本主義土地私有制下，無論租種好地還是壞地，都必須繳納地租、這種不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租

絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租。

(三)壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊自然條件所引起。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又稀缺的產(chǎn)品。例如，具有特殊風味的名酒就是用某些特別地塊出產(chǎn)的原料(包括水)釀制而成的。又如，某些地區(qū)出產(chǎn)的特殊干鮮果品，只能在一些地區(qū)種植。這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大高于生產(chǎn)價格，而且大大高于價值的壟斷價格出售。再如，在北京的王府井、上海的南京路等商業(yè)黃金地段經(jīng)營商鋪，可以獲得很高的超額利潤。由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質(zhì)或稀缺的土地的所有權，這種壟斷價格產(chǎn)生的超額利潤因而轉化為壟斷地租，落入土地所有者手中。

四、地租與地價的關系

根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年數(shù)的地租，兩者的關系為：

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