第三節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式

目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指市、縣人民政府國土資源行政豐管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加同有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)：采取劃拔方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。”

二、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式及其程序

(一)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定

(1)出讓文件的編制：出讓人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓義件，招標(biāo)、捫賣和掛牌出讓文件應(yīng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、上地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、出讓合同文本。

(2)出讓公告的發(fā)布。出讓人應(yīng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒體發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)、拍賣、掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

(3)出讓公告的內(nèi)容。招標(biāo)、拍賣、掛牌公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：①出讓人的名稱和地址。②出讓宗地的而積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求。③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法。④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式。⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等。⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法。⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金。⑥其他需要公告的事項(xiàng)。

(4)出讓底價(jià)的確定。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)，標(biāo)底或者底價(jià)不低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金。

(5)資格審查。出讓人應(yīng)對(duì)投標(biāo)中請(qǐng)人、競(jìng)買中請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。

(二)受讓人的確定程序

(1)招標(biāo)出讓的程序：①投標(biāo)，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)義件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。投標(biāo)義件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)投標(biāo)義件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②開標(biāo)。出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評(píng)標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件做出必要的澄清或說明，但是澄清或說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審、④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人.應(yīng)被確定為中標(biāo)人。

(2)拍賣出讓的程序：①主持人電算競(jìng)買人。②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)。③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度，沒有底價(jià)的，應(yīng)明確提示。④主持人報(bào)出起叫價(jià)。⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)。⑦主持人連續(xù)3次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。

(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布。②符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)。③掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格。④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。掛牌截止應(yīng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。

掛牌主持人連續(xù)3次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

(1)成交確認(rèn)書的簽訂。

(2)出讓合同的簽訂。

(3)出讓結(jié)果的公布。

(4)建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。

三、協(xié)議出讓方式及其程序

(一)協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理

2006年，國土資源部在《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(2003年8月1日，國土資源部令第21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱21號(hào)令)的基礎(chǔ)上，制定了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)，明確建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實(shí)際情況成立協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決協(xié)議出讓中的相關(guān)問題，集體確定相關(guān)事項(xiàng)。

(二)協(xié)議出讓的范圍

下列幾種情形的國有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓方式：①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。這理的工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國有土地劃撥決定書》《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定應(yīng)收同土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定應(yīng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的。⑤法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

(三)協(xié)議出讓的類型

根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，政府、土地產(chǎn)權(quán)人與擬出讓土地的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，協(xié)議出讓可以分為以下幾大類。

(1)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。②政府收回收購的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。

(2)原劃拔、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。

(3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

(4)出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

(5)出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

(四)協(xié)議出讓的最低價(jià)

協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)最低價(jià)(以下簡(jiǎn)稱協(xié)議出讓最低價(jià))是為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，防止低價(jià)協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按同家規(guī)定所確定的最低價(jià)。”“21號(hào)令”要求協(xié)議出讓最低價(jià)依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)擬定：①協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

(五)協(xié)議出讓的程序

省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門執(zhí)行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。出讓計(jì)劃中包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途十地供應(yīng)面積、地段及供地時(shí)間等內(nèi)容。

申請(qǐng)受讓土地者根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，持有效證明文件向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不少于30日。對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門制定協(xié)議出讓土地方案。方案中應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、使用期限、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并進(jìn)行集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)確定后應(yīng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

協(xié)議出讓土地方案和底價(jià)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者協(xié)商一致，且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，方可達(dá)成協(xié)議。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者簽訂出讓合同，并在簽訂后的7日內(nèi)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向禮會(huì)公布。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。

受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)中請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。

以協(xié)議方式取得建沒川地使剛權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地川途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

在協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：①不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的。②確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的。③泄露出讓底價(jià)的。④低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使川權(quán)的。⑤減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的區(qū)別

協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓有很多相近之處，如都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使川權(quán)的重要方式，都要編制并公布出讓計(jì)劃，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，但是，協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓畢竟是兩類不同的出讓方式，存在以下兒點(diǎn)區(qū)別。

(1)適用范圍不同。

(2)出讓金形成方式不同。

(3)最低價(jià)確定的原則不同。

五、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達(dá)成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

《物權(quán)法》第一百三十八條規(guī)定：“采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為才能成立，出讓雙方的權(quán)利和義務(wù)才能明確，才受法律保護(hù)。

(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的特征

出讓合同具有以下特征：①出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。②出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。③出讓合同的受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人等.成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊(cè)的外商投資開發(fā)企業(yè)。④出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

(三)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十八條的規(guī)定，出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所。②土地界址、面積等。③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。④土地用途。⑤使用期限。⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式。⑦解決爭(zhēng)議的方法。

(四)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

(1)出讓人的權(quán)利和義務(wù)。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的.出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。對(duì)未按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地的，出讓人有權(quán)予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、處以地價(jià)款一定比例的罰款，直至無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí)，出讓人應(yīng)履行按期向受讓人出讓建設(shè)用地使用權(quán)并達(dá)到合同約定的場(chǎng)地使用條件及提供有關(guān)資料等規(guī)定的義務(wù)。

(2)受讓人的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。同時(shí)，受讓人應(yīng)履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地等義務(wù)。

(五)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除

(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。在出讓合同變更中。較為多見的是土地使用者提出改變土地用途?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

(2)出讓合同的解除。出讓合同的解除是指合同訂立后，因主觀、客觀條件的變化，使合同的履行成為不必要或不可能，由出讓人和土地使用者按照法律程序提前終止合同關(guān)系，從而使合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)歸于消火的一種法律行為。在出讓合同解除中，較為多見的是當(dāng)事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)上地而導(dǎo)致上地管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)收回。

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