三、案例分析

(一)張某完全靠500萬(wàn)元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，有甲、乙、丙三個(gè)投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計(jì)算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

單位：萬(wàn)元

投資方案	初始投資	年凈經(jīng)營(yíng)收入	凈轉(zhuǎn)售收入
	第0年末	第1年末至第9年末	第10年末
甲	300	40	350
乙	400	60	460
丙	500	75	520

81、進(jìn)行方案比選時(shí)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案之間的關(guān)系為(　　)

A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互補(bǔ)方案

.答案： B

.解析： 考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個(gè)方案中選擇一個(gè)，屬于互斥方案。

82、用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)?　　)。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

.答案： C

.解析： 考察計(jì)算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬(wàn)元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬(wàn)元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬(wàn)元。由此可見，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸⒁?、甲?

83、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案經(jīng)營(yíng)期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為(　　)。

A. 甲大于乙，乙大于丙

B. 乙大于甲，甲大于丙

C. 乙等于丙，丙大于甲

D. 甲等于乙，乙大于丙

.答案： C

.解析： 考察投資收益率的計(jì)算。三個(gè)方案的經(jīng)營(yíng)期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。

84、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括(　　)。

A. 初始投資

B. 經(jīng)營(yíng)成本

C. 還本付息

D. 經(jīng)營(yíng)稅金

.答案： ABD

.解析： 考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒(méi)有還本付息的現(xiàn)金流出，其他都涉及。

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬(wàn)元，準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評(píng)標(biāo)工作的需要，擬組建由7人組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師各1名，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的專家。

85、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的原因可能為(　　)。

A. 節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用

B. 選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商

C. 減少風(fēng)險(xiǎn)

D. 節(jié)省招標(biāo)時(shí)間

.答案： ACD

.解析： 考察邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)。邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

86、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，宜選擇(　　)。

A. 總價(jià)合同

B. 單價(jià)合同

C. 成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

.答案： A

.解析： 考察合同的分類。采用總價(jià)合同，工程量風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

87、該項(xiàng)目的投標(biāo)保證金最高為(　　)萬(wàn)元。

A. 40

B. 60

C. 80

D. 100

.答案： A

.解析： 考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過(guò)50萬(wàn)元。本題中，預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬(wàn)元，投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬(wàn)元。

88、擬組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成存在的問(wèn)題為(　　)

A. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)7人，未達(dá)到法定人數(shù)

B. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師

C. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表

D. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中專家人數(shù)未達(dá)到法定比例

.答案： D

.解析： 考察評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部專家總共才4人，不符合相關(guān)規(guī)定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價(jià)為6000元/平方米，但該單價(jià)的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

89、下列交易條件中，對(duì)賣方有利的為(　　)

A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

B. 交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)

C. 交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

D. 房?jī)r(jià)款分期支付

.答案： B

.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，可以減少賣方的稅費(fèi)支出，對(duì)賣方有利。

90、下列交易條件中，對(duì)買方有利的為(　　)。

A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

B. 交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)

C. 房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清

D. 房?jī)r(jià)款分期支付

.答案： A, B, D

.解析： 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以減少交易費(fèi)用，對(duì)買房有利;交易稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，可以減少買方的稅費(fèi)支出，對(duì)買方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的情況下，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，對(duì)買方有利。

（責(zé)任編輯：xy）