16、在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購(gòu)房者的(　　)特征。

A. 消費(fèi)能力

B. 消費(fèi)動(dòng)機(jī)

C. 消費(fèi)行為

D. 消費(fèi)結(jié)構(gòu)

.答案： C

.解析： 考察房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研就是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布，消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律，例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷中常說的金九銀十。

17、文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估，可通過分析信息來源和對(duì)信息(　　)來進(jìn)行。

A. 隨機(jī)抽樣

B. 概率統(tǒng)計(jì)

C. 專家認(rèn)定

D. 交叉檢驗(yàn)

.答案： D

.解析： 考察文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估的內(nèi)容。文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估通過兩條途徑來實(shí)現(xiàn)，即評(píng)估信息來源和進(jìn)行交叉檢驗(yàn)。

18、按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)(　　)原則的要求，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語(yǔ)言設(shè)計(jì)問題。

A. 針對(duì)性

B. 簡(jiǎn)明性

C. 邏輯性

D. 目的性

.答案： B

.解析： 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則。簡(jiǎn)明性原則要求調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明了，是受訪者一看就能明白。

19、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心內(nèi)容是(　　)

A. 市場(chǎng)調(diào)研背景的基本情況

B. 市場(chǎng)調(diào)研方法的選擇

C. 市場(chǎng)變化的不確定性分析

D. 市場(chǎng)調(diào)研的分析論證

.答案： D

.解析： 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容。市場(chǎng)調(diào)研的分析論證是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心。

20、以追求居室面積為主的住房需求，屬于(　　)住房需求。

A. 生存型

B. 發(fā)展型

C. 享受型

D. 投資型

.答案： A

.解析： 考察房地市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。一般來說，隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展，生存型追求居室的面積大小。

21、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的說法，錯(cuò)誤的是(　　)。

A. 目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)規(guī)模最大的細(xì)分市場(chǎng)

B. 目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)

C. 目標(biāo)市場(chǎng)的選擇依賴于細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果

D. 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的原則是讓目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合

.答案： A

.解析： 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過對(duì)細(xì)分市場(chǎng)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對(duì)比分析，研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。由此可見，BC正確。市場(chǎng)目標(biāo)定位的市場(chǎng)化原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對(duì)。

22、開發(fā)目前市場(chǎng)上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略，屬于(　　)策略。

A. 避強(qiáng)定位

B. 迎頭定位

C. 創(chuàng)新定位

D. 跟隨定位

.答案： C

.解析： 考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，聲場(chǎng)市場(chǎng)上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容不包括(　　)

A. 目標(biāo)對(duì)象概念細(xì)分

B. 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分

C. 產(chǎn)品概念鎖定

D. 項(xiàng)目SWOT分析

.答案： D

.解析： 考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，不屬于市場(chǎng)定位的內(nèi)容。

24、張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是(　　)。

A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

B. 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C. 購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

.答案： D

.解析： 考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

25、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納(　　)之后的利潤(rùn)。

A. 營(yíng)業(yè)稅

B. 房產(chǎn)稅

C. 土地增值稅

D. 企業(yè)所得稅

.答案： D

.解析： 考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)。

26、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，用于考查房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資盈利能力的是(　　)。

A. 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

B. 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

C. 項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量表

D. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

.答案： A

.解析： 考察項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

27、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是(　　)。

A. 自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

B. 自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

C. 自項(xiàng)目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)之日起至租賃期結(jié)束之日止

.答案： B

.解析： 考察經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

28、某投資者用300萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬(wàn)元，投資者的目標(biāo)收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是(　　)萬(wàn)元。

A. 40.54

B. 123.76

C. 268.50

D. 500.00

.答案： A

.解析： 考察財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。本題中，期初投資P0=300萬(wàn)元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬(wàn)元。

29、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，用(　　)表示的盈虧平衡點(diǎn)越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越小。

A. 銷售量

B. 銷售單價(jià)

C. 銷售額

D. 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本

.答案： D

.解析： 考察盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　　)。

A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B. 機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

C. 持有期風(fēng)險(xiǎn)

D. 政策風(fēng)險(xiǎn)

.答案： D

.解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的組成。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

（責(zé)任編輯：xy）