房地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)

1、房地產(chǎn)概念：土地、建筑物、土地定著物及其衍生的權(quán)利。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

2、實(shí)物是指，房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分?？蛇M(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、以及組合完成的功能。

3、權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的不可觸摸的部分，包含權(quán)利、利益、收益三個(gè)部分。

《物權(quán)法》規(guī)定：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)

4、房地產(chǎn)的區(qū)位可以從房地產(chǎn)的空間、位置?？梢詮奈恢?、交通、環(huán)境、配套設(shè)施四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。

5、房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、供給有限、相互影響、易受限制、保值增值。

認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)不可移動(dòng)性的意義在于：P52

6、房地產(chǎn)用途的分類(lèi)：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)。

7、按開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)：1、生地。2、熟地。3、現(xiàn)房。4、在建工程。

按是否收益的分類(lèi)：1、銷(xiāo)售。2、出租。3、自用。

房地產(chǎn)的需求：1、生產(chǎn)性需求。2、消費(fèi)性。3、投資性。

8、投資性的概念：直接把房地產(chǎn)做為投資品買(mǎi)賣(mài)，從中利投資性行為。]

意義：1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的潤(rùn)滑劑。有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮其積極作用。

2、會(huì)炒高房?jī)r(jià)，不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，要限制其消積作用。

9、房地產(chǎn)的供給特點(diǎn)：城市土地供給的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性、供給的層次性、供給的滯后性、供給的時(shí)期性。P57

房地產(chǎn)的供給的均衡與非均衡：

供求均衡實(shí)現(xiàn)條件：1、深化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的實(shí)現(xiàn)條件。2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。

3、建全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制。(必備的外部條件)。3、培育商品房的有效需求(關(guān)分健)

4、以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。

二、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼生產(chǎn)和服務(wù)二種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。(房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)。)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：

先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性。(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本前提，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障。人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基礎(chǔ)條件。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉。

綜合性和關(guān)聯(lián)性。

資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性。(炒樓花、炒地皮。。。)

級(jí)差收益型和區(qū)域性。

權(quán)利主導(dǎo)型和制約性。

房地產(chǎn)行業(yè)的分類(lèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。(開(kāi)發(fā)商)

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)。(中介行業(yè)：咨詢(xún)、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì))

物業(yè)管理行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)的作用：(8點(diǎn))P63

房地產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占較大比重

有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

為政府提供了新財(cái)源

推動(dòng)了現(xiàn)代城市開(kāi)發(fā)建設(shè)

促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善了居民的居住條件

提供了大量就業(yè)崗位，有助于解決就業(yè)問(wèn)題

對(duì)社會(huì)文化發(fā)展和精神文明建設(shè)，起到江景促進(jìn)的作用

房地產(chǎn)的基本制度

1、我國(guó)現(xiàn)行的土地制度(土地所有制：我國(guó)土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

農(nóng)民集體的形式有三種：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村內(nèi)二個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。包括：宅基地、自留地、自留山。

使用制度：2004年8月31日后，我國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)開(kāi)始實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)出讓的三種形式。

哪些要實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度：有法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)除外。

國(guó)有土地使用權(quán)的取得的途徑：

行政劃撥

國(guó)家出讓

通過(guò)轉(zhuǎn)讓

通過(guò)租賃

集體土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)征用的不得出讓。

出讓四種方式：協(xié)議(部隊(duì))、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)。

使用年限：居住70年;工業(yè)50年;教育科技文化體育50年;商業(yè)旅游娛樂(lè)40年;綜合其他用地50年。

2、廉租房是對(duì)最低收入居民家庭的住房保障。是住房保障的重點(diǎn)、難點(diǎn)。1998年國(guó)務(wù)院提出來(lái)的，第一個(gè)實(shí)行的城市是深圳市。土地出讓的凈收益用于年廉租住房保障資金的比例不得低于10%。

3、經(jīng)濟(jì)適用房：劃撥方式供應(yīng)。面積中小套型。中套：80平方。小套：60平方左右。

4、住房公積金：

住房公積金制度是我國(guó)住房保障體制中住房保障體系政策性金融支撐體系的主體

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

職工對(duì)職工繳的公積的基數(shù)每年核定一次。

上年7月1日至6月30日。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念：

房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標(biāo)的物對(duì)其直接進(jìn)行支配并享受其利益的排他性的利益權(quán)利。

種類(lèi)：

所有權(quán)

占有權(quán)

用益權(quán)(使用權(quán)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、地上權(quán)、地役、典當(dāng)權(quán))

處分權(quán)(出售、租賃、繼承、贈(zèng)與、抵押)

權(quán)屬登記制度：

概念：又稱(chēng)房地產(chǎn)登記，指由房地產(chǎn)管理部門(mén)依職權(quán)或因當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)土地使用權(quán)、土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)、。。。。。。其權(quán)利對(duì)勘測(cè)、記錄、核實(shí)、確認(rèn)，并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動(dòng)。

原則：屬地管理原則。房屋使有權(quán)與該房屋所占用的土地所有權(quán)二者權(quán)利實(shí)現(xiàn)一致的原則

特點(diǎn)：

房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)不可分割。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)登記。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查。

具有公信力。

實(shí)行強(qiáng)制的登記制度。

頒發(fā)權(quán)利證書(shū)。

模式：

房屋與土地分別登記。

房屋與土地統(tǒng)一登記。(發(fā)民趨勢(shì))

種類(lèi)：

總登記。初登記。

日產(chǎn)登記。

土地登記證書(shū)包括：

國(guó)有土地使用證

集體土地所有證

集體土地使用證

土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)

不予登記的有：

土地權(quán)屬有爭(zhēng)議

土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理

未依法定額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)

申請(qǐng)的登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定的年限

其他依法不予登記的。

房屋登記的原則：

是由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。

應(yīng)ZUNXUN所有權(quán)與房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則

不能登記的有：(7種)P87

國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記要30個(gè)工作日。

集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記要60個(gè)工作日。

更多信息請(qǐng)關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試網(wǎng)>>

（責(zé)任編輯：中大編輯）