房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)概念：

房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所各領(lǐng)域。它是房地產(chǎn)商品買賣、租賃、互換、抵押、交易的總和。

一個(gè)完善和靈活的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)具備的條件(四點(diǎn))

穩(wěn)定明確長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策。

有完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易有法可依。

有統(tǒng)一簡明靈活有效的現(xiàn)代化的管理體制。

有完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作體系。

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)特點(diǎn)是：

房地產(chǎn)權(quán)益交易市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)(P95)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化具有周期性。(基本規(guī)律：繁榮?調(diào)整?衰退?復(fù)蘇繁榮。其周期一般為10年。日本10年、臺(tái)灣7年。

國家適度干預(yù)

交易概念：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押、房屋租賃等市場(chǎng)行為。

抵押分類：

個(gè)人住房抵押貸款

在建工程抵押及開發(fā)商貸款。

現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房屋貸款。

以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的貸款抵押。是指受讓人未取得借款，將出讓所得的國有土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給出借人的行為。

房地產(chǎn)買賣的基本流程：P100

二手房買賣的基本流程：

通過中介、媒體等找到中意樓盤。

實(shí)地看房

簽訂購房協(xié)議。

勘驗(yàn)估價(jià)

繳納稅費(fèi)

申請(qǐng)權(quán)屬登記備件。

辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。

房屋轉(zhuǎn)租的基本流程：

原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。

原承租人與現(xiàn)承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。

將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同，登記備案。

領(lǐng)取經(jīng)注銷蓋章原房屋租賃證。

房地產(chǎn)抵押的基本流程：P101

房地產(chǎn)價(jià)格、租金和稅費(fèi)。

特點(diǎn)P102

房地產(chǎn)價(jià)格主要種類

成交價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格

理論價(jià)格

評(píng)估價(jià)格

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。

土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格

成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素：4點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)因素

社會(huì)因素

行政與政治因素

房地產(chǎn)內(nèi)在因素、周邊環(huán)境因素。

房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：9點(diǎn)

土地取得費(fèi)用。2、前期工程費(fèi)3、配套費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)。

4、管理費(fèi)。5、銷售費(fèi)。6、利息。7、稅費(fèi)。8、利潤。

(傭金是屬銷售費(fèi))

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本思路和方法：3種

市場(chǎng)比較法

成本積算法

收益資本化法。

房地產(chǎn)稅P107

營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅5%

契稅?3%----5%

印花稅?0.05%

個(gè)人所得稅20%(適用比例的20%)

房屋原值具體為：

商品房原值。

自建住房。

經(jīng)濟(jì)適用房。

已購公有住房。

城鎮(zhèn)拆遷安置住房。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%但未超過100的部分為40%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分為50%

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分為60%

房地產(chǎn)的稅率，按房產(chǎn)原值計(jì)征的，稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，稅率為12%。

房地產(chǎn)費(fèi)

房地產(chǎn)權(quán)屬管理收費(fèi)

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

房地產(chǎn)銷售、預(yù)售的法律文件

<<商品房銷售管理辦法》建設(shè)部2001年發(fā)布< p="">

《城市商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)部1994年發(fā)布

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》?建設(shè)部1997年發(fā)布

五、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用發(fā)力若干問題的司法解釋

1、關(guān)于商品房買賣合同?(熟悉P126)

2、關(guān)于建筑面積縮水(年紀(jì)誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)

3、關(guān)于惡意欺詐?4、關(guān)于房屋質(zhì)量問題?5、關(guān)于包銷商?6、關(guān)于拆遷補(bǔ)償

——兩書指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

——最低保修項(xiàng)目和保修期限：1.屋面防水3年;2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年;4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年;5.門窗翹裂、五金件損壞1年;6.管道堵塞2個(gè)月;7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;8.衛(wèi)生潔具1年;9.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。

弟四章?建筑的基本知識(shí)

——建筑物的分類：1.按建筑物使用性質(zhì)分：a生產(chǎn)性建筑(包括工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑)b非生產(chǎn)性建筑(分為居住建筑和公共建筑P132)2.按建筑物層數(shù)或總高度分：a.居住建筑分為低層住宅(1—3層)、多層住宅(4—6層)、中高層住宅(7—9層)和高層住宅(10層及10層以上)、小高層(7—13層)b.總高度超過24米的為高層(除單層建筑)c高度超過100米的居住建筑、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑;3.按建筑結(jié)構(gòu)和材料分：a磚木結(jié)構(gòu)建筑(20世紀(jì)50至60年代)b磚混(承重墻受力)c鋼筋混泥土(柱受力)d鋼結(jié)構(gòu);4.0

按建筑物耐久等級(jí)分(按建筑物的耐久年限分)a一級(jí)建筑，一般為重要建筑和高層建筑，耐久年限超過100年;b.二級(jí)建筑，指一般性建筑，耐久年限為50—100年(商品房);c.三級(jí)建筑，指次要建筑，耐久年限在25—50年;d.四級(jí)建筑，指臨時(shí)性建筑，耐久年限小于15年。

——建筑物的組成：建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱等)、水平構(gòu)件(地面、樓面、梁、屋頂?shù)?及解決上下層交通聯(lián)系用的樓梯等組成。還有的有包括臺(tái)階、坡道、散水、雨篷、陽臺(tái)、煙道和通風(fēng)道等。(散水是防止建筑物地下地基滲透)

——設(shè)電梯的必要條件：1.住宅建筑層數(shù)在7層及以上的，或最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在16米以上的;2.層數(shù)不多但建筑等級(jí)較高或有特殊需要的公共建筑如賓館和醫(yī)院等

——平屋頂?shù)钠露群苄?，一般?%以下，上下屋頂坡度為2%左右，坡屋頂?shù)钠露纫话阍?0%左右(排水用)

——變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫(也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫，伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開始，將墻休、樓板、屋頂全部斷開，基礎(chǔ)部分因埋于地下，受溫度影響較小，可以不用斷開。沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而設(shè)縫同時(shí)時(shí)起到伸縮的作用，而伸縮縫不能代替沉降縫。防震縫是為防止地震的影響而設(shè)置的變形縫，防震縫的寬度有任何情況下不得小于50MM。當(dāng)配水管網(wǎng)的壓力在一天之內(nèi)有定期的高低變化時(shí)，可采用設(shè)置水箱的供水方式，在水壓高時(shí)，箱內(nèi)蓄水：水壓低時(shí)，箱內(nèi)放出存水以補(bǔ)充供水不足。室外配水管網(wǎng)的水壓僅能滿足下面若干屋用水的要求，而不能滿足上面樓屋的用水時(shí)，可選用分區(qū)分壓供水方式，將給水系統(tǒng)公成上下兩個(gè)供水區(qū)，下區(qū)利用外網(wǎng)的壓力直接供水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合供水。

為了使窒內(nèi)的空氣溫度，相對(duì)濕度、氣流速度、潔凈度等參數(shù)保持在一定的范圍內(nèi)的技術(shù)稱為空氣調(diào)節(jié)。空氣調(diào)節(jié)工程一般可由空氣處理設(shè)備和空氣輸送管道以及空氣分配裝置的各種風(fēng)口和散流器，還有調(diào)節(jié)閥門、防火閥等附件所組成，根據(jù)需要可組成不同形式的系統(tǒng)。

按空氣處理的設(shè)置情況分類，可公為集中式系統(tǒng)，分布式系統(tǒng)和半集中式系統(tǒng)。

按其負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，可公為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)。

按集中式空調(diào)此處理的空氣來源劃分，可公為封閉式系統(tǒng)、直流式系統(tǒng)和混合物式系統(tǒng)。

樓宇智能化，系統(tǒng)等級(jí)可分為一星級(jí)(普及型)、二星級(jí)(提高型)和三星級(jí)(超前型)三個(gè)級(jí)別。

按用途分類

結(jié)構(gòu)材料

結(jié)構(gòu)材料指構(gòu)成基礎(chǔ)、柱、梁、框架、屋架、板等重系統(tǒng)的材料，包括磚、石材、鋼材、木材和鋼筋混凝土等。

2、墻體材料

檣體材料指構(gòu)成建筑物內(nèi)、承重墻體及內(nèi)隔墻體的材料，包括空心磚、混凝土砌塊和石膏板等。

功能材料

功能材料指不承受荷載且有某種特殊功能的材料，按具體功能的不同，可細(xì)分為絕熱材料、吸聲材料、防水材料和裝飾材料等等

五、建筑識(shí)圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通及空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖等，各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。

比例尺：

比例尺的表示圖紙上尺寸與實(shí)際尺寸的比例，一套完整的施工圖，既有總圖也有細(xì)部大樣詳圖選用一種比例尺不合適這就要圖紙的具體內(nèi)容選擇恰當(dāng)?shù)谋壤?。結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，也允許一個(gè)圖形使用兩種比例尺，在施工中以所注尺寸為準(zhǔn)。

尺寸

尺寸由數(shù)字及單位組成，總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。

標(biāo)高

標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。

建筑總平面圖

建筑總平面圖是用來說明建筑場(chǎng)地內(nèi)的建筑物、道路、綠化等的總體布置平面圖?？偲矫鎴D的基本組成的建筑的方位、河流、道路、橋梁、綠化、風(fēng)玫瑰或指北針、原有建筑、圍墻等等。

建筑平面圖

建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是室外內(nèi)裝修設(shè)計(jì)是重要依據(jù)，建筑平面圖是假想用

房地產(chǎn)面積基本知識(shí)

土地面積的概念和種類

土地面積主要是指與土地權(quán)屬有關(guān)的土地面積，所測(cè)土地面積通常是地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，即水平投影面積。

土地面積主要有宗地面積和共有分?jǐn)偯娣e兩種。面積兩算具體方法包括坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解計(jì)算法等。

房屋建筑面積

套內(nèi)使用面積

套內(nèi)墻體面積

有公用墻及非公用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為公用墻，公用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

陽臺(tái)建筑面積

建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算

房屋使用面積

房屋使用面積是指成套的房屋中全部可供用的空間面積

公用建筑面積

公用面積由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將整棟建筑物的公用面積除以整棟建筑物的套內(nèi)建筑面積之和。

六、房屋銷售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積?P145

第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃基本知識(shí)

城鄉(xiāng)規(guī)劃和規(guī)劃區(qū)

詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

城市、鎮(zhèn)的總體規(guī)劃

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。

六、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證

由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證。

環(huán)境基本知識(shí)

環(huán)境污染的幾種類型

大氣污染

噪聲污染環(huán)境(主要來源于交通運(yùn)輸、車輛鳴笛、建筑施工、社會(huì)噪音如音樂廳等。

固體廢物污染

輻射污染

室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量P150

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