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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)（四）

星級(jí)考點(diǎn)31：

1.土地價(jià)格

土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。

土地的生熟程度主要有下列5種：

（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

2.建筑物價(jià)格

建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。

二星考點(diǎn)32：

上式中的稱(chēng)為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來(lái)表示。

星級(jí)考點(diǎn)33：

式中的稱(chēng)為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來(lái)表示。

四星考點(diǎn)34：

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

四星考點(diǎn)35：

現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶(hù)型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶(hù)型差、功能已落后。

四星考點(diǎn)36：

任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過(guò)3個(gè)階段：

1.投資機(jī)會(huì)尋找；

2.投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（又稱(chēng)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià)）；

3.投資機(jī)會(huì)選擇（又稱(chēng)投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

其中，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：

1.預(yù)期收益的大?。?/p>

2.預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間；

3.預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱(chēng)安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來(lái)說(shuō)，如果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以將投資者分為3類(lèi)：

1.投機(jī)型的投資者，如通常所說(shuō)的冒險(xiǎn)家、賭徒。

2.保守型的投資者，如通常所說(shuō)的膽小鬼。

3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類(lèi)。

星級(jí)考點(diǎn)37：

房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來(lái)獲得收益的投資行為。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟；

不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個(gè)步驟：

1.估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量；

2.計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；

3.將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

星級(jí)考點(diǎn)38：

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。

現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量

三星考點(diǎn)39：

為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來(lái)，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

1.用一水平線表示時(shí)間，將該水平線劃分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

2.劃分了時(shí)間間隔后的水平線，表示一個(gè)從0開(kāi)始到n結(jié)束的時(shí)間序列，在該線的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從1到n分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。

3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長(zhǎng)短來(lái)表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。

綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：

1.時(shí)間段的總長(zhǎng)度：時(shí)間段從何時(shí)開(kāi)始至何時(shí)結(jié)束。

2.時(shí)間段的指向：時(shí)間的推移是自右向左，即右邊為過(guò)去，左邊為未來(lái)。

3.時(shí)間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行劃分。

4.現(xiàn)金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。

5.現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。

6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

三星考點(diǎn)40：

總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來(lái)說(shuō)，是指單位面積的房地價(jià)格。

樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/容積率

認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的高低。

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