為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的模擬試題，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)投資分析

一、內(nèi)容提要：本講主要講述了資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，房地產(chǎn)投資的概念及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法等內(nèi)容。

二、重點(diǎn)、難點(diǎn)

大綱要求：掌握資金的時(shí)間價(jià)值的概念、單利和復(fù)利的概念及計(jì)算、名義利率和實(shí)際利率的概念及計(jì)算，資金時(shí)間價(jià)值的換算

熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

三、資金的時(shí)間價(jià)值

資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)投資分析、估價(jià)、計(jì)算貸款償還額等所必需的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

四、資金時(shí)間價(jià)值的概念及存在原因

資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。

從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)

1.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。

2.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。或者說(shuō)，稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此，當(dāng)我們考慮使用某一資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。

3.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠(yuǎn)而增加，即未來(lái)得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

4.通貨膨脹?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。

五、單利和復(fù)利

（一）利息和利率的概念

資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利息率”

利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來(lái)表示，月利率一般按本金的千分之幾來(lái)表示，日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾來(lái)表示。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。

（二）單利的計(jì)算

單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：

I=P×i×n

F=P（1+i×n）

例1—1：將1000元錢存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6％，則到期時(shí)：

I=P×i×n

=1000×6％×2

=120（元）

F=P（1+i×n）

=1000×（1+6％×2）

=1120（元）

題目：在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益稱作：（    ）。

A.資金增值

B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

c.通貨膨脹

D.機(jī)會(huì)成本

答案：（ D）

（三）復(fù)利的計(jì)算

在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：

F=P（1+i）N

復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：

J=P[（1+i）N-1]

例l一2：將1000元錢存入銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6% ，則2年后：

F=P（1+i）N

=1000×（1+6%）2

=1123.6（元）

I=P[（1+i）N-1]

=1000×[（1+6％）2- 1]

=123.6（元）

與例1—1比較，利息多了3.6元。

（四）單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）

由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過(guò)

P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

i1 =（1+i2）N-1/ n

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利。

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