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房地產(chǎn)市場預(yù)測方法及模型

1．定性分析方法

（1） 經(jīng)驗判斷預(yù)測方法：又分為個人經(jīng)驗判斷法和集體經(jīng)驗判斷法

個人經(jīng)驗預(yù)測是指憑借個人的知識和綜合分析能力對預(yù)測對象的發(fā)展趨勢做出判斷，完成市場預(yù)測

集體經(jīng)驗預(yù)測是通過有關(guān)人員共同座談討論，交換意見，提出預(yù)測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預(yù)測的局限性，提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響

（2）特爾菲法：又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎āＪ且阅涿姆绞?，輪番征求一組專家或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士各自的預(yù)測意見，并在專家分析判斷的基礎(chǔ)上，綜合他們的意見，對市場發(fā)展趨勢作出量的推斷。其優(yōu)點在于能較好的從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點在于缺乏數(shù)字的計算，只能大概代表未來的發(fā)展。

2．定量分析模型

（1）基于時間序列預(yù)測法的模型：時間序列預(yù)測法是將歷史資料和數(shù)據(jù)按時間順序排列成一系列，根據(jù)時間順序所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預(yù)測經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。這一預(yù)測方法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價格水平。房價收入比模型即基于此法，列出一段時間內(nèi)房地產(chǎn)價格與人均收入值的比例，進(jìn)而預(yù)測未來房價。

（2）基于回歸分析預(yù)測法的模型：回歸分析預(yù)測法是從市場現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測法。根據(jù)線性回歸原理建立的線性回歸模型便是現(xiàn)在廣為使用的市場預(yù)測模型之一，它通過計算兩種或多種現(xiàn)象的相關(guān)關(guān)系，模擬出這些現(xiàn)象的數(shù)學(xué)曲線，進(jìn)而達(dá)到預(yù)測市場未來發(fā)展的目的?；貧w模型按預(yù)測的需要又可分為一元回歸模型和多元回歸模型等。

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