房地產(chǎn)狀況調(diào)整

(1)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

(2)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

a 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

b 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。

權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

c 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

(3)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。

具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

(1)直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法(參見表4-3)，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/()=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

(2)間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100

采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/()x ()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

(1)可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

(2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

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