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 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)（五）

二星考點(diǎn)41：

內(nèi)部收益率（IRR）稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：

求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

當(dāng)IRR＞ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。

當(dāng)IRR＜ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的。

當(dāng)IRR＝ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。

2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問(wèn)題：

內(nèi)部收益率的一些問(wèn)題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問(wèn)題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問(wèn)題。

投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

二星考點(diǎn)42：

“價(jià)值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，是指交換價(jià)值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒(méi)有用的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定就沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

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