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 房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點指導（二）

四星考點11：

影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2.消費者的收入水平。

3.相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。

4.消費者的偏好。

5.消費者對未來的預(yù)期

星級考點12：

房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。

在下圖（a）中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。

如下圖（b），以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2.

星級考點13：

是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

重點：形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。

三星考點14：

對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1.該種房地產(chǎn)的價格水平。

2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。

它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。

2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。

星級考點15：

房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。

在下圖（a）中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如下圖（b），以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2.

二星考點16：

房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。

當市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。

均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導致買方之間或賣方之間的競爭，產(chǎn)生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

三星考點17：

彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發(fā)生1%的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。

房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。

房地產(chǎn)的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。即：

房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比

在通常情況下需求的價格彈性是一個負數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。

房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費者收入量變化的百分比

房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比

重點：房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動1%所引起的其需求量的百分比變化。

二星考點18：

重點：可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：

1.全國房地產(chǎn)總的供求狀況；

2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；

3.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；

4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

四星考點20：

彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟學里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

1.彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

2.彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

3.彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

4.彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

5.彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。

需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

重點：替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。

重點：互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比

開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

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