一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題)

(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問(wèn)題提出一個(gè)價(jià)格咨詢(xún)意見(jiàn)，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。

(1)A公司是一家國(guó)營(yíng)公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。

(2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。

(3)與農(nóng)民協(xié)商過(guò)程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來(lái)但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性使用。

(4) 2001年5月，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局查知，認(rèn)為未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬(wàn)元。

(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。

(6)與此同時(shí)，該縣設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。

(7)目前開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有，由于修建開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

(8)委托方提供了土地使用證書(shū)，但在土地證書(shū)中來(lái)看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明，也沒(méi)有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書(shū)、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國(guó)土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開(kāi)的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書(shū)。2002年5月，開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有落實(shí)。

(9)現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過(guò)圍墻隔開(kāi)。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來(lái)道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車(chē)站。

(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開(kāi)發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書(shū)，以及2003年8月縣政府以開(kāi)發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書(shū)，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

(11)調(diào)查時(shí)，該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬(wàn)元，土地出讓金比2001年增長(zhǎng)了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長(zhǎng)了10%。

問(wèn)題(每小題4分)

1、 用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。

2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒(méi)有提到的)。

4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。

5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過(guò)程。

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（責(zé)任編輯：fky）

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