為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

商業(yè)用地估價

(一)商業(yè)用地特點

商業(yè)用地的特點是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。

(二)商業(yè)用地主要價格影響因素

1.一般因素

(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件等;

(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等;

(3)經(jīng)濟因素：城鎮(zhèn)的性質與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結構與商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)

(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。

2.區(qū)域因素

(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;

(2)社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;

(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

(5)商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，

例題：商業(yè)繁華程度的內容包括( )

a. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置

b. 交通體系

c. 客流的數(shù)量與質量

d.距商業(yè)中心的距離

e.經(jīng)營類別

答案：c，d e.

解析：商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質量等，

(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;

(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

3.個別因素

宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。

(三)商業(yè)用地估價的技術思路

商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。

例題：商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()

a.市場比較法

b.成本逼近法

c.收益還原法

d.剩余法

答案：b.

解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價。

(四)商業(yè)用地估價方法選擇與應用

1. 各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。

例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。

a.地方旅游區(qū)

b.國家旅游區(qū)

c.省級旅游區(qū)

d.以上都是

答案：b

解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。

編輯推薦：

2013年土地估價師土地估價案例與報告知識點精選匯總

2013年土地估價師土地估價案例與報告考試知識點匯總

更多關注： 2013年土地估價師考試時間  考試科目 考試培訓  考試用書

（責任編輯：何以笙簫默）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁