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(四)難點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析

1、難點(diǎn)

(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

(2)土地年純收益的計(jì)算

(3)所提供條件的清晰分類

2、常見錯(cuò)誤分析

(1)沒有解題思路說明

(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

(3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

(6)沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

(7)解題思路或計(jì)算步驟混亂

詳 細(xì) 情 況

一、計(jì)算題:

1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為42年，殘值率為10%，目前重置價(jià)格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。

估價(jià)：

該宗土地在2004年9月的市場(chǎng)價(jià)格

1、解題方法

該宗土地與房屋由出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

2、房地出租總收益計(jì)算

采用客觀收益，即每月50元/平米(而不是實(shí)際收益每月30元/平米)，還須將月收益換算成年收益。

房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

3、計(jì)算出租總費(fèi)用

(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)

(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)

(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

(6)

年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

4、計(jì)算房屋年純收益

房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×2)×5%=95000(元)

5、計(jì)算土地年純收益

土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=480000-134000-95000=251000(元)

6、計(jì)算2004年9月土地價(jià)格

(1)土地總價(jià)

a=251000， r=4%， n=36

(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米)

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