為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法我國城市土地定級研究思路的轉(zhuǎn)變知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

城市土地基準地價更新，是在城市土地定級的基礎上進行的。城市土地定級是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映，也是城市土地使用價值和價格的空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)。城市土地定級，主要采用兩種途徑實現(xiàn)：一是按照多因素綜合評分的方法計算的網(wǎng)格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產(chǎn)市場交易資料測算的地價指標確定。

我國城市土地定級的研究思路和技術路線，為適應新形勢下城市建設和城市土地管理的實際需要，應當在充分肯定先前研究成果的基礎上，進行大膽的革新。從我國目前情況看，城市土地定級應當突出以下幾點：

1.為城市土地用途管制服務土地估價理論方法

城市土地開發(fā)應當按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實行嚴格的用途管制。在城市土地定級過程中，要充分考慮目前城市土地利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃設計用途對城市地價形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設的藍圖，也是城市土地市場的反映。城市土地定級需要對規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調(diào)控的高度來認識。正確運用土地政策和土地價格杠桿，顯化城市土地的級差收益，促進土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學性和合理性。

2.對城市土地進行分類定級

城市是區(qū)域的經(jīng)濟中心，城市建設有利于經(jīng)濟空間集聚效益和規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮，城市土地定級需要認真研究城市的空間結(jié)構(gòu)和空間發(fā)展趨勢，研究不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)布局的優(yōu)勢區(qū)位。我國城市土地定級，應當改變以往只做綜合定級研究的習慣，對城市土地實行分類定級。按照商業(yè)、工業(yè)和住宅等主要城市土地利用類型，分別確定城市土地的級別，反映城市土地對不同用途的適宜性，揭示土地區(qū)位和土地質(zhì)量對城市地價形成的作用和影響。

3.有針對性地進行重點研究土地估價師考試網(wǎng)

在商業(yè)用地定級上，需要重視城市中心商務區(qū)(CBD)的建設和影響，重視城市道路工程建設和公共基礎設施建設對商業(yè)街道、專業(yè)市場形成和布局的作用和影響，重視城市居住區(qū)分布和人口再分布對商業(yè)網(wǎng)點布局的影響。城市繁華程度，要從現(xiàn)代化城市的標準來分析，不僅要看到城市作為商品流通中心的功能，更要重視城市經(jīng)濟輻射作用，城市中心區(qū)應當對金融機構(gòu)、公司總部等經(jīng)濟主導作用部門和決策機構(gòu)產(chǎn)生吸引力。所以，在城市土地定級過程中，城市商服繁華度因素評價應當以商業(yè)繁華程度和商務機構(gòu)集聚度兩個因素指標來反映。

在工業(yè)用地定級上，要突出反映出現(xiàn)代城市工業(yè)布局和城市土地利用結(jié)構(gòu)的變化特點。對于城市中心區(qū)域工業(yè)定級邊界的確定，主要是反映目前我國城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局調(diào)整過程中“退二進三”，“騰籠換鳥”的趨勢，揭示規(guī)劃對工業(yè)布局的限制程度，并為利用城市級差地租和地價政策杠桿來促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生產(chǎn)布局優(yōu)化提供科學依據(jù)。在城市邊緣，突出工業(yè)園區(qū)建設、城市基礎設施條件、土地開發(fā)程度對地價的影響，使企業(yè)投資決策具有明確的土地成本核算觀念，按照最佳的優(yōu)勢成本區(qū)位進行科學的和合理的建設地址選擇。

在住宅用地定級上，要認真研究目前城市居民的居住行為，重視城市生活方便程度、文化環(huán)境和生態(tài)景觀環(huán)境對地價的影響。認真研究城市土地價格和房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的關系。使城市住宅用地定級，不僅是城市土地質(zhì)量的反映，也是城市住宅消費水平區(qū)域選擇的體現(xiàn)。隨著城市建設的發(fā)展，城市人口規(guī)模擴大，不同的城市住宅用地等級，其住宅的建筑形態(tài)也可能發(fā)生變化，城市住宅用地利用的集約化水平也存在著區(qū)域的差異。一般說來，城市中心地段的住宅，地價貴，容積率高，建筑質(zhì)量和景觀風貌設計要求高。而城市邊緣區(qū)，地價低，容積率可以降低，建筑質(zhì)量和景觀風貌設計的自由發(fā)揮空間相對較大。城市住宅的地價應當適應城市居民階層分化和消費需求多樣化的發(fā)展趨勢，并且要為保持城市中心的穩(wěn)定和繁榮做出積極的貢獻。

4.城市土地定級要和基準地價的制定相結(jié)合

城市土地定級是城市基準地價制定的基礎，應當充分考慮城市土地定級單元的勻質(zhì)性。城市定級單元內(nèi)部，其土地利用方向、土地質(zhì)量特征、土地價格的相似性或者相近性相對較大;而城市定級單元之間，則具有明顯的差異性。城市土地定級與城市地價具有良好的對應關系，即土地級別越高，土地多因素綜合評價的得分值也越高，城市土地的區(qū)位條件和土地質(zhì)量也越好，各種類型的土地和房地產(chǎn)的市場交易價格也較高。城市基準地價按照城市土地定級來進行測算，是對土地定級研究的深化。城市土地定級反映城市土地質(zhì)量和價格的相對差異，城市基準地價給出城市土地質(zhì)量和價格的絕對差異。

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（責任編輯：中大編輯）

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