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土地估價師考試理論方法 輔導：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理（5）

第一節(jié) 我國土地市場和當前住房市場的運行模式

一、我國土地市場運行模式

我國的土地市場目前主要是土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場。

(一) 土地使用權(quán)出讓市場

又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權(quán)在有償出讓給土地使用者的過程。在這個市場上，土地所有者將土地使用權(quán)出讓給機關、企業(yè)、事業(yè)單位或個人。

(二) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的市場。獲得土地使用權(quán)的原用地單位若要將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)。

二、我國住房市場的運行模式

我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發(fā)展的。

1.我國目前的住房市場是一個管理型市場

我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調(diào)換市場為輔的市場

第三節(jié) 市場研究與市場預測

房地產(chǎn)市場研究與市場預測是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基礎和依據(jù)，也是中介機構(gòu)、估價機構(gòu)和估價人員的一項重要工作。因此有必要對市場研究的內(nèi)容和預測的方法作介紹。

一、市場研究

市場研究的內(nèi)容主要包括顧客情況、競爭對手情況、政策限制、經(jīng)濟形勢，及企業(yè)優(yōu)勢和逆勢等方面。

(一) 應該了解的信息資料

1.人口

2.收入

3.市場潛在需要量

4.了解誰是主要購買者

5.誰是忠實的購買者

6.誰是購買的決策者

7.競爭者以及市場占有率

8.市場價格行情及變化趨勢

9.國家有關經(jīng)濟政策、指令、計劃及法律

(二) 進行市場研究的步驟

二、市場預測

(一) 分析測定法

是對預測目標的性質(zhì)分析，以及可能估計到的發(fā)展程度，包括用已知現(xiàn)象來確定概念，判斷其未來的發(fā)展，也包括某些的未來概念。

1.專家會議調(diào)查預測

是預測者召開有關房地產(chǎn)專家會議進行集體判斷預測的一種方法。

2.特爾斐法

是國外一種比較流行的方法。它也是部分調(diào)查，只是其調(diào)查對象是與研究課題有關的專家、學者。由于專家在與研究課題有關的領域有較多的研究和思考，因此通過專家調(diào)查，收集專家們的意見、態(tài)度，可以獲得所研究的事物的狀況和發(fā)展趨勢等方面的資料。

(二) 市場調(diào)查預測法

1.市場調(diào)查內(nèi)容

2.市場調(diào)查方法

3.市場調(diào)查分析

(三) 定量調(diào)查預測法

1.經(jīng)濟周期曲線

平均數(shù)法

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（責任編輯：中大編輯）

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