為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法北京市出讓地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第一條 為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估。

【章名】第一章 資料準(zhǔn)備

第三條 委托評估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：

(一)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù);

(二)市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證(或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書);

(三)市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證;

(四)建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算;

(五)評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。 以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時(shí)，(一)、(二)項(xiàng)為必備證件;以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時(shí)，(三)項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

【章名】第二章 評估方法的運(yùn)用及參數(shù)選取

第四條 地價(jià)評估可分別采用以下方法：

(一)基準(zhǔn)地價(jià)修正法;

(二)市場比較法;

(三)假設(shè)開發(fā)法(剩余法);

(四)收益還原法;

(五)成本逼近法。地價(jià)的測算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其他兩種以上的評估方法進(jìn)行計(jì)算。

第五條 基準(zhǔn)地價(jià)修正法：

(一)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為： 宗地價(jià)格=出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù) +基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率+土地開發(fā)及 其他費(fèi)用

(二)計(jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：

1.出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù);

2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù);

3.土地開發(fā)及其他費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。

第六條 市場比較法：

(一)市場比較法的基本公式： 宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

(二)市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：

1.應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號(hào)加以表示。

2.容積率修正表為：

容積率

修正值 1.00 1.91 2.74 3.50 4.20 4.90 5.60 6.30 7.00 7.70

3.區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。

4.個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

5.年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：

1

1--------

N1 (1-r)

K=-----------

1

1--------

N2 (1-r)、

其中：

K：年期修正系數(shù)

r：貼現(xiàn)率(11%)

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條 假設(shè)開發(fā)法：

(一)假設(shè)開發(fā)法基本公式為：宗地價(jià)格=開發(fā)價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-發(fā)展商利潤

(二)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1.開發(fā)價(jià)值： 售價(jià)的選?。菏蹆r(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價(jià)比較值，低限不能低于市場平均價(jià)的85%。 求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。

2.成本費(fèi)用：

2.1 建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)測算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修 紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用10～15%計(jì) 小區(qū)配套費(fèi)用(僅限小區(qū)開發(fā))：按建安費(fèi)用10～15%計(jì) 電權(quán)、電貼費(fèi)：5200元/KVA

2.2 不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的5～10%;

2.3 專業(yè)人士費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、評估等費(fèi)用)：建造成本的5～10%;

2.4 貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率取15%，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。

3.銷售費(fèi)用：

3.1 工商統(tǒng)一稅：5.45%;

3.2 買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的1%;

3.3 代理及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的1～3%;

4.發(fā)展商利潤：

以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤(銷售費(fèi)用不計(jì)利潤)：

------------------ |投資年期|一年期|兩年期|三年期|

|----|---|---|---| |回報(bào)率 |20%|30%|40%|

第八條 收益還原法：

(一)收益還原法基本公式為： 宗地價(jià)格=年土地純收益÷還原利率

(二)計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1.物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85%;

2.各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算;若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用(或營業(yè))面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65～70%;商業(yè)樓40～60%;平房四合院及住宅70～75%;

3.空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，取5～30%;

4.經(jīng)營性成本取總收益30～40%;

5.還原利率取10～15%。

第九條 成本逼近法：

(一)成本逼近法基本公式為： 宗地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益

(二)計(jì)算中包含以下內(nèi)容：

1.土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等;

2.土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等;

3.利息(參照假設(shè)開發(fā)法取值);

4.利潤(參照假設(shè)開發(fā)法取值);

5.應(yīng)繳稅費(fèi);

6.土地所有權(quán)收益。

第十條 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量(人數(shù))、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：

(一)拆遷安置費(fèi)(外遷或回遷房造價(jià));

(二)地上物及其附著物的補(bǔ)償費(fèi);

(三)各種補(bǔ)助費(fèi)(搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等);土地估價(jià)理論方法

(四)房屋周轉(zhuǎn)費(fèi);

(五)拆遷服務(wù)費(fèi);

(六)拆遷管理費(fèi);

(七)單位停業(yè)損失費(fèi);

(八)征用土地費(fèi)：

1.耕地占用稅;

2.菜田基金;

3.青苗補(bǔ)償費(fèi);

4.土地補(bǔ)償費(fèi);

5.勞動(dòng)力安置費(fèi);

6.其他費(fèi)用。

(九)因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。

第十一條 紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：上水工程; 雨水工程; 污水工程; 熱力工程; 煤氣工程; 供電工程; 電信工程; 道路工程等。

第十二條 項(xiàng)目總占地面積=建設(shè)用地面積+代征地面積 在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即： 總開發(fā)費(fèi)用 應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用=-----×建設(shè)用地面積 總占地面積

第十三條 宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其地價(jià)指標(biāo);綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。

第十四條 計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率(簡稱收益容積率)取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率;如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的80%。

第十五條 地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位;若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條 土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的60%;超過時(shí)，應(yīng)在評估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。

第十七條 項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

【章名】第三章 評估報(bào)告書

第十八條 評估報(bào)告分為以下兩類：

(一)評估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會(huì)用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評估測算的詳細(xì)過程;

(二)評估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會(huì)審核專用章”方為有效。

第十九條 評估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：

(一)委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹;

(二)評估目的、評估基準(zhǔn)日期和評估依據(jù);

(三)土地的使用性質(zhì)和出讓年限;

(四)評估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況;土地估價(jià)師考試網(wǎng)

(五)評估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件;

(六)開發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件(以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn))或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積

（責(zé)任編輯：中大編輯）