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影響地價的區(qū)域因素

區(qū)域因素是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等，這些條件相互結(jié)合，相互作用對區(qū)域間地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。

1、商服繁華程度：主要是指城市中各區(qū)域商業(yè)、服務(wù)業(yè)的集聚規(guī)模等級，商服業(yè)越集中，規(guī)模越大，對土地利用的效用就越高，該地段的土地價格水平就會越高。

2、交通條件：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域之間交通類型較多，交通結(jié)構(gòu)合理，道路狀況良好、公共交通發(fā)達(dá)，居民對外聯(lián)系方式、出行便捷，都會對當(dāng)?shù)氐貎r水平產(chǎn)生影響。

3、基礎(chǔ)公用設(shè)施水平:區(qū)域內(nèi)道路交通暢通、供水、供電、通信、煤氣、暖氣設(shè)施齊全，幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施狀況良好，等級較高。對當(dāng)?shù)氐貎r會產(chǎn)生較大影響。

4、環(huán)境質(zhì)量：主要指人文環(huán)境、自然環(huán)境和社會環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、水文、風(fēng)向、社會治安、居民素質(zhì)、人地比例、環(huán)境污染程度、居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等環(huán)境條件對地價水平的影響。

5、區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等等方面的城市規(guī)劃限制。

影響地價的個別因素

個別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身條件和特征對宗地地價的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個別因素對地價的影響程度也不會相同，例如：作為居住用地，則地質(zhì)條件和土地規(guī)劃限制影響會加重，作為商業(yè)用地宗地位置和臨街寬度影響會顯著，而作為農(nóng)業(yè)用地的話，土壤肥力就會起到很大作用。

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