為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區(qū)位理論的主要內(nèi)容知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

區(qū)位理論的主要內(nèi)容

1)農(nóng)業(yè)區(qū)位論

農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》(簡稱《孤立國》)，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。

(1)杜能“孤立國”理論的前提

①孤立國唯一的城市位于其中心，是孤立國內(nèi)商品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場。其余均是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地，農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，靠其供給工業(yè)品。

②“孤立國”內(nèi)沒有可通航的河流和運(yùn)河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。

③“孤立國”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地， 只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。

④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比關(guān)系。

⑤農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營品種。

(2)杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容

①杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析。杜能根據(jù)其理論前提，認(rèn)為經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(P)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場的費(fèi)用(T)三個因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為：

P=V-(E+T)

在一定時期內(nèi)，“孤立國”各種農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(V)應(yīng)是個常數(shù)不變的，假定各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相同，則各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本(E)也是常數(shù)不變的，故上式可改寫成：

P+T=V-E=K

說明利潤加運(yùn)費(fèi)的和K為常數(shù)，只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。因此，杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點(diǎn)，就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤。

②杜能圈。根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，杜能在其《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，而每個區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。

依次為自由農(nóng)作區(qū)(主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品)、

林業(yè)區(qū)(主要生產(chǎn)木材)

谷物輪作區(qū)(主要生產(chǎn)糧食)

草田輪作區(qū)(主要生產(chǎn)谷物與畜產(chǎn)品)

三圃農(nóng)作制區(qū)(1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑)

放牧區(qū)

③杜能圈的修正模型。

杜能根據(jù)市場價變化、交通多樣性等因素對“孤立國”農(nóng)業(yè)區(qū)位模式的影響，對“杜能圈”進(jìn)行了修正。他假設(shè)當(dāng)有一條通航河流可達(dá)中心城市時，若水運(yùn)的費(fèi)用只及馬車運(yùn)費(fèi)的十分之一，于是一個距城100英里，且位于河流邊上的農(nóng)場，與一個同城市相距10英里遠(yuǎn)，位于公路邊上的農(nóng)場是等同的。這時，農(nóng)作物輪作制將沿著河流兩岸延伸至邊界。

杜能還考慮了在孤立國范圍內(nèi)出現(xiàn)其他小城市的可能。這樣大小城市就會在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等方面展開市場競爭。結(jié)果根據(jù)實(shí)力和需要形成各自的市場范圍。大城市人口多，需求量大，不僅市場范圍大，市場價格和地租亦高。相反，小城市則市場價格低，地租亦低，市場波及范圍也小。

2)中心地理論

中心地理論是由德國地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。

(1)基本概念

中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)就稱之中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動;而不包括中心地制造業(yè)方面的活動。

中心性(中心度)：可理解為一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。

需求門檻：是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)(稱為門檻人口)來表示。

商品銷售范圍：是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

(2)中心地理論假設(shè)條件。

①研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。

②有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。

③廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。

④平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

(3)中心地理論內(nèi)容

①六邊形市場區(qū)。

在一個均質(zhì)平原上，由各個中心地為人們提供商品和服務(wù)，由于新的中心地廠商的不斷自由進(jìn)入，競爭結(jié)果使各廠商經(jīng)營某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止，就使某類商品的供給在均質(zhì)平原上最終達(dá)到飽和狀態(tài)，而每個中心地的市場區(qū)都成為彼此相切的圓形，如果不重疊的話，圓與圓之間必然會出現(xiàn)空隙，使居住在這些空隙里的居民將得不到服務(wù)。實(shí)際上在相互激烈競爭的情況下，各中心地都試圖把這片空白區(qū)吸引到自己的市場區(qū)內(nèi)，結(jié)果使它們之間的距離進(jìn)一步縮短，以致各中心的銷售范圍都有一部分相互重疊。居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個可供選擇的區(qū)位，按照消費(fèi)者最近供應(yīng)地購物的假設(shè)，重疊區(qū)就被平均分割給兩個相鄰的中心地。其中位于平分線上的居民到兩個相鄰的中心地的距離是相等的，故這條線被稱為無差別線。由于重疊區(qū)被無差別線分割，圓形的市場區(qū)即被六邊形的市場區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

②市場等級序列。

中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們在空間地域上的這些差異，經(jīng)過相互作用和人類經(jīng)濟(jì)活動的干擾，就將形成規(guī)律有序的中心地——市場等級體系。

就區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)而言，商服設(shè)施和商品種類由城市規(guī)模決定，從大城市商服設(shè)施高級發(fā)展，商品種類多而全，直至一般城鎮(zhèn)(縣城、建制鎮(zhèn))只有基本生活性商服，水平很低，種類很少。就城市內(nèi)部而言，市級中心、區(qū)級中心和小區(qū)級商服中心也有類似的分異規(guī)律。

就不同商業(yè)、服務(wù)行業(yè)而言。各行業(yè)經(jīng)營品種、商品的種類、級別、需求門檻和服務(wù)范圍均不相同，由其形成的等級序列可歸并為：低級商品和服務(wù)售價低，顧客購買頻率高，需要量大，需求門檻低，銷售距離短，服務(wù)半徑小。高級商品和服務(wù)質(zhì)量好耐用，更新慢，售價高，需要量少，購買頻率低， 需求檻高，銷售距離長，服務(wù)半徑大。

按地域歸并，即：高級商服中心。提供高級到低級的全部商品和服務(wù);中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動;而低級商服中心只有低級的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。

③中心地體系的基本模型。

A、市場原則就是從最有利于組織商品的供銷，保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機(jī)會下配置各級中心地及其市場區(qū)的數(shù)目。因此，在此原則下建立的中心地體系為K=3體系。這里K值是中心地模型的重要指標(biāo)，它表明在不同的空間組織原則下，中心地相對于由它服務(wù)、供應(yīng)及管轄的市場區(qū)排列關(guān)系和數(shù)量關(guān)系。在市場原則下，K=3，意即一個上級中心地的商服網(wǎng)點(diǎn)，不僅吸引自己中心地的商服活動，而且還支配(吸引)相鄰6個下級中心地的商服活動。但所支配的不是它們的全部，只是其中1/3，而另兩個同級的中心平均瓜分剩余的2/3。這樣，一個上級中心所支配的下級中心市場區(qū)就是6X1/3+1=3=K。這樣，每一個較大的中心地的市場區(qū)總是包含3個比它低一級的市場區(qū)，依此逐級類推，可得出市場區(qū)的等級序列為1，3，9，27，81..…。由于高一級中心地包含低一級中心地的所有職能，即一級中心地同時也是二級中心地。因此，一級中心地下屬的3個二級市場區(qū)內(nèi)，有1個一級中心地，2個二級中心地。如此推下去，在K=3的系統(tǒng)中，不同等級規(guī)模的中心地出現(xiàn)的序列是1，2，6，18，54……。)

若把此理論應(yīng)用在一個城市，建一個市級商服中心，就要配置2個區(qū)級中心，6個小區(qū)級中心。相應(yīng)市級中心的銷售市場區(qū)包含3個區(qū)級市場，9個小區(qū)級市場區(qū)……

B、交通原則。為了彌補(bǔ)市場原則的缺陷，克里斯塔勒按交通原則，推導(dǎo)出K=4的中心地市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。就是在圍繞高級中心地的六邊形市場區(qū)內(nèi)，次級中心地不在六邊形的頂角上，而是坐落在聯(lián)結(jié)兩個高級中心地的交通線路的中部處。更低級的中心與次級中心的位置關(guān)系也同樣。如此組合下去，次一級中心地

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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