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2000年采用收益還原法計算題解析

題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題(略)

(一)審題

1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

2、明確估價時點，與土地使用權(quán)取得時間隔了5年

3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用

4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米”

(二)解題思路

第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格

(三)列出評估過程

1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法

2、基本公式

(1)房地年純收益計算公式

(2)建筑物年純收益計算公式

(3)土地年純收益計算公式

(4)有限年限土地價格公式

3、計算步驟

(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號)

①年租金收益=月租金收入×12月

②押金年運用收益=押金×押金收益率

③年總收益=年租金收益+押金年運用收益

(2)計算房地年總費用

年總費用=月平均費用×12月

(3)計算房地年純收益

房地年純收益=年總收益 - 年總費用

(4)計算建筑物年純收益

①建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

(5)計算土地年純收益

土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

(6)計算土地市場價格

(四)難點及常見錯誤分析

1、難點

(1)估價時點和土地使用年限的關(guān)系

(2)土地年純收益的計算

(3)所提供條件的清晰分類

2、常見錯誤分析

(1)沒有解題思路說明

(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算

(3)房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤

(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤

(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

(6)沒有計算土地單位面積價格

(7)解題思路或計算步驟混亂

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