為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第二部分 報(bào)告典型問題

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

第一部分 總 述

一、項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡要說明評估目的、估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報(bào)告對項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。

(一)主要問題

1、有的估價(jià)報(bào)告主題模糊，如“×××公司土地價(jià)格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價(jià)對象的價(jià)格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。

2、有的估價(jià)報(bào)告在價(jià)格類型界定方面存在問題

一是多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對象的價(jià)格類型;

二是界定的價(jià)格類型與地價(jià)定義不符。

如“×××國有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格評估”。國有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值，一般來說，按照地價(jià)定義評估的物權(quán)價(jià)值應(yīng)該就是抵押價(jià)值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價(jià)值量全部作為貸款價(jià)值量貸給抵押人，而是按抵押價(jià)值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評估的貸款量最高不超過評估價(jià)格的50%，出讓土地使用權(quán)評估的貸款量最高不超過評估價(jià)格的70%。若界定為國有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格，就應(yīng)該在地價(jià)定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評估價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價(jià)格類型為好。

再如有的評估項(xiàng)目名稱為“×××國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估”，但地價(jià)定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價(jià)格?自相矛盾。地價(jià)定義一般應(yīng)該與價(jià)格類型一致，當(dāng)然評估國有土地使用權(quán)“劃撥價(jià)格”，可以從有限年期的使用權(quán)價(jià)格中剝離出“劃撥價(jià)格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價(jià)格時(shí)將政府收益剝離出去形成“劃撥價(jià)格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。其目的評估的是劃撥土地的出讓價(jià)格。尚若如此，“×××國有劃撥土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估”。

總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價(jià)人員對《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對界定“價(jià)格類型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正確描述項(xiàng)目名稱

到底如何描述項(xiàng)目名稱和正確界定“價(jià)格類型”呢?首先應(yīng)該認(rèn)真研究《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。

對“價(jià)格類型”的界定應(yīng)從土地價(jià)格的概念去理解。土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格，土地權(quán)利不同，其價(jià)格類型也就不同，價(jià)值量自然也不相同。“價(jià)格類型”與評估目的緊密相連。評估目的一般是為處置土地提供價(jià)格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對土地的權(quán)利就不同，其價(jià)格類型當(dāng)然也不同，一般價(jià)格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。項(xiàng)目名稱中要求體現(xiàn)估價(jià)對象權(quán)屬是現(xiàn)狀權(quán)屬，根據(jù)評估目的在現(xiàn)狀權(quán)屬基礎(chǔ)上其處置方式就是要評估的價(jià)格類型。

如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價(jià)格”;有償收回國有劃撥土地使用權(quán)評估的一定是“劃撥價(jià)格”;有償收購國有出讓土地使用權(quán)評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價(jià)格”;若國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估的價(jià)格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價(jià)格”;設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對應(yīng)的“抵押價(jià)值”評估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價(jià)格。

下面以國有土地不同處置方式的地價(jià)評估為例說明“項(xiàng)目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評估

×××單位擬改制項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地?cái)?shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評估。(×××縣或市) 或×××單位三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價(jià)格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評估。(×××縣或市)。

2、經(jīng)營性用地公開出讓評估

×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價(jià)評估。(×××縣或市)。

×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價(jià)值評估。(×××縣或市)。

3、有償收購?fù)恋卦u估

有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價(jià)值，地價(jià)定義的又是“劃撥價(jià)值”，在評估時(shí)可參考有限年期使用權(quán)評估出讓地價(jià)，再將評估的出讓地價(jià)扣除政府收益并進(jìn)行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價(jià)值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價(jià)值，在評估時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，且最終確定的是出讓土地價(jià)值，應(yīng)特殊說明本次評估價(jià)值含政府收益，由政府參考評估價(jià)值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)值。

有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價(jià)值評估”。(×××縣或市)。

4、劃撥用地抵押評估

若委托意向要求直接評估劃撥土地抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬貸款涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值評估(×××縣或市) ”，在評估時(shí)應(yīng)將“出讓地價(jià)”折算為劃撥土地“抵押價(jià)值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

若委托意向未要求直接評估劃撥土地抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，則項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬抵押貸款項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)值評估。(×××縣或市) ”，而在測算時(shí)又未折算為劃撥土地“抵押價(jià)值”，在評估時(shí)應(yīng)特殊說明本次評估的是“出讓地價(jià)”，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價(jià)值”最終確定劃撥土地的“抵押價(jià)值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

5、出讓用地抵押評估

項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬貸款項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值評估(×××縣或市) ”。

注意要在特殊說明中說明貸款量的確定方式，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價(jià)值”最終確定“貸款額”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

6、不改變用途的出讓用地轉(zhuǎn)讓評估

×××單位擬轉(zhuǎn)讓位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)值評估(×××縣或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

7、改變用途差價(jià)評估

×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地?cái)M變更為出讓住宅用地的土地使用權(quán)差價(jià)評估。(×××縣或市)

二、委托估價(jià)方(一般問題不大)

(說明該估價(jià)項(xiàng)目的委托單位或個(gè)人、機(jī)構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人、和聯(lián)系電話等)

三、受托估價(jià)方(一般問題不大)

(說明受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時(shí)間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號、法人代表、聯(lián)系電話等)

四、估價(jià)目的

一般估價(jià)目的能體現(xiàn)出估價(jià)對象的處置方式。

明確估價(jià)目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地估價(jià)，才能定義出合法的價(jià)格類型。

“規(guī)范格式”要求，該項(xiàng)要說明委托方為了何種需要委托估價(jià)，有何依據(jù)(注明文號、批準(zhǔn)單位、批準(zhǔn)時(shí)間等)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等。

(一)存在的主要問題

該項(xiàng)存在的問題主要是描述的太簡單，有的只是說明了估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向，如“為抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)”等。未按“規(guī)范格式”要求說明委托方的何種需要及依據(jù)。

(二)如何正確描述?

下面以企業(yè)債轉(zhuǎn)股和抵押貸款評估為例說明如何描述：

例：依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會《關(guān)于××××礦務(wù)局等82戶企業(yè)實(shí)施債轉(zhuǎn)股的批復(fù)》(國經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)[2001]131號)精神，×××集團(tuán)有限責(zé)任公司擬實(shí)行債轉(zhuǎn)股，對其經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行重組，組建×××有限責(zé)任公司(以下簡稱A公司)和×××能源有限責(zé)任公司(以下簡稱B公司)。×××集團(tuán)有限責(zé)任公司特委托×××地價(jià)評估有限責(zé)任公司評估其債轉(zhuǎn)股涉及的土地資產(chǎn)價(jià)值，為其債轉(zhuǎn)股以及處置資產(chǎn)確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)值并辦理相關(guān)土地處置手續(xù)提供參考依據(jù).

例：×××公司因企業(yè)經(jīng)營需要融資，意向銀行申請貸款，經(jīng)該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國土資源局提出申請，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)以獲貸款，特委托×××評估有限公司評估擬抵押所涉及的土地資產(chǎn)價(jià)值，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)值并辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)提供價(jià)值參考依據(jù)。

例：依據(jù)××市規(guī)劃局規(guī)字[××]×號規(guī)劃意見，××市××單位擬以工業(yè)用途公開出讓位于××市××大街以南、××路以東×號地塊，受××市××單位委托，×××評估有限公司,評估該宗國有工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值，為××市××單位公開出讓該地塊確定土地使用權(quán)價(jià)值提供參考依據(jù)。

五、估價(jià)依據(jù)

主要問題是不論何類評估所列依據(jù)千篇一律，有的不全面。針對性、全面性、最新法律法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)定。

六、估價(jià)基準(zhǔn)日

無問題，注意前后要一致

七、估價(jià)日期

無問題。

八、地價(jià)定義

地價(jià)定義是估價(jià)報(bào)告的核心。依據(jù)《規(guī)范格式》)要求，該項(xiàng)要簡要說明估價(jià)對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，如：實(shí)際(登記)用途、容積率、使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等，或規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、擬使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等;宗地內(nèi)外的實(shí)際開發(fā)程度;以及評估設(shè)定利用條件、開發(fā)程度及理由，如：用途、土地開發(fā)程度、容積率、使用年期使用權(quán)性質(zhì)與類型以及估價(jià)基準(zhǔn)日等。但有的報(bào)告對該項(xiàng)描述存在一定問題。

(一)存在的主要問題

多數(shù)評審報(bào)告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價(jià)對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個(gè)別利用條件錯(cuò)誤，如：×××估價(jià)機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評估地價(jià)參考依據(jù)時(shí)，其地價(jià)內(nèi)涵本應(yīng)是估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國有土地使用權(quán)價(jià)格，而該估價(jià)報(bào)告的地價(jià)定義卻是：“指在×年×月×日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格”。

個(gè)別報(bào)告本來定義的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但卻設(shè)定了使用年期。

有個(gè)抵押評估報(bào)告，本來是工業(yè)用地應(yīng)按現(xiàn)狀用途設(shè)定，但為了高評地價(jià)而依據(jù)最佳利用原則設(shè)定的卻是商業(yè)用途,這是對最佳利用原則的誤解。

有個(gè)別報(bào)告將估價(jià)對象所在區(qū)域的土地級別作為地價(jià)定義的設(shè)定條件。

(二)如何正確描述?

下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價(jià)評估和經(jīng)營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價(jià)定義”如何描述：

一般企業(yè)改制評估和設(shè)定抵押權(quán)評估的地價(jià)定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營性用地公開出讓評估的地價(jià)定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價(jià)定義

例：依據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對象的土地登記和實(shí)際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計(jì)入資產(chǎn)評估值中，為避免重復(fù)計(jì)算，本次評估不于考慮。

根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項(xiàng)目估價(jià)目的和委托意向，本次評估的土地價(jià)格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)值：

①用途：工業(yè)(以登記用途為準(zhǔn))

②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

③土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?和宗地內(nèi)場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

④估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)

⑤容積率：X (現(xiàn)狀)

(若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵沒有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率)

2、經(jīng)營性用地公開出讓(拍賣、招標(biāo)或掛牌)評估的地價(jià)定義

例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價(jià)人員實(shí)地勘察情況，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標(biāo)或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?;宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。

根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價(jià)目的和委托意向，本次評估土地價(jià)格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權(quán)拍賣(招標(biāo)或掛牌)底價(jià)：

①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準(zhǔn))

②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

④容積率：X (以規(guī)劃為準(zhǔn))

⑤估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(委托意向)

九、估價(jià)結(jié)果

存在的主要問題主要是有的報(bào)告無估價(jià)結(jié)果一覽表。

十、需要特殊說明的事項(xiàng)

主要問題：不全面,太簡單。

第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析(略)

第三部分 土地估價(jià)

一、估價(jià)原則

該項(xiàng)問題不多。遵循的估價(jià)原則要根據(jù)估價(jià)方法和規(guī)程要求來確定。但個(gè)別估價(jià)報(bào)告不論選擇的是何種估價(jià)方法，把“估價(jià)規(guī)程”中的“估價(jià)原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價(jià)時(shí)未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法(剩余法)，在估價(jià)原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。

二、估價(jià)方法與估價(jià)過程

該部分是土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵，也是反映土地估價(jià)方法是否科學(xué)正確，估價(jià)依據(jù)是否充分明確，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價(jià)和確定最終估價(jià)結(jié)果的方法以及正確運(yùn)用所選用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)致關(guān)重要，直接影響估價(jià)結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

一是在選擇估價(jià)方法時(shí)，要根據(jù)對象的特點(diǎn)及估價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際情況正確選擇合適的估價(jià)方法，并說明選擇估價(jià)方法的依據(jù)或理由，以驗(yàn)證所選估價(jià)方法是否合理并符合《估價(jià)規(guī)程》的要求;

二是在估價(jià)過程中除選擇正確估價(jià)方法外，同時(shí)要按符合《規(guī)范格式》所選估價(jià)方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)或理由;

三是要正確選擇確定最終估價(jià)結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價(jià)方法其中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評估結(jié)果。

然而，該項(xiàng)存在的問題比較多，主要是：

1、選擇估價(jià)方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價(jià)方法。如“本次評估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評估”;有的選擇的估價(jià)方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價(jià)評估，在選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的同時(shí)，本應(yīng)首選收益還原法進(jìn)行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法。

2、有些估價(jià)報(bào)告未說明確定最終估價(jià)結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)只是說“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價(jià)結(jié)果”。

3、采用的具體估價(jià)方法中的各項(xiàng)參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

下面具體說明估價(jià)方法的選擇、每種估價(jià)方法存在的問題和運(yùn)用要求及地價(jià)的確定：

※選擇方法：

例：估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況、估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

由于估價(jià)對象位于《×××區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估;另因估價(jià)對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價(jià)。因此，本次估價(jià)決定，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

※估價(jià)過程：

市場比較法

★問題與要求

①選擇比較實(shí)例

在年審的評估報(bào)告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評估的估價(jià)項(xiàng)目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時(shí)間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。

②選擇比較因素

此項(xiàng)存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，除交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個(gè)別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r(jià)報(bào)告中的影響因素選擇。

③因素條件說明

這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，要具體說明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個(gè)別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

④編制比較因素條件指數(shù)表

這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時(shí)除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價(jià)對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時(shí)間等。

(二)收益還原法

★問題與要求

凡商業(yè)性用地評估一般大都也應(yīng)首選收益還原法，但應(yīng)用收益還原法進(jìn)行評估的項(xiàng)目出現(xiàn)的問題最多，主要是：

①未具體說明確定房地產(chǎn)租賃收益的方法、依據(jù)和計(jì)算過程。最多只是含糊其辭的說：經(jīng)估價(jià)人員了解，估價(jià)對象的月租金為多少多少，也未說明是否是客觀租金收益，更談不上應(yīng)用幾個(gè)出租實(shí)例進(jìn)行比較確定租金。

②總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算;有的未說明總費(fèi)用應(yīng)含的項(xiàng)目內(nèi)容;有的甚至缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

③有的未說明各種還原利率的確定方法和依據(jù)或確定的還原利率不客觀。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用收益還原法評估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件。采用市場比較法求算收益額時(shí)應(yīng)按市場比較法的有關(guān)要求，說明比較實(shí)例的基本條件并與估價(jià)對象的基本條件對比確定收益額。采用剩余法求算收益額時(shí)，應(yīng)按剩余法的有關(guān)要求列出計(jì)算步驟和計(jì)算過程。

二是要具體說明總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，若依據(jù)涉及有關(guān)法律法規(guī)或規(guī)定的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號及內(nèi)容等。

三是要具體說明土地純收益的測算依據(jù)和方法，涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取依據(jù)及計(jì)算過程。

四是要明確說明各種還原利率(土地、建筑物、綜合)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

五是要具體說明土地使用年限、收益還原法公式和收益價(jià)格的確定過程。

(三)假設(shè)開發(fā)法(剩余法)

★問題與要求

采用剩余法評估存在的主要問題是：

①未具體說明土地的最佳利用方式、開發(fā)周期和開發(fā)完成后的利用方式。

②無不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法和確定依據(jù)。

③總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目及其各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算;有的未說明總費(fèi)用應(yīng)含的項(xiàng)目內(nèi)容;有的甚至缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用剩余法評估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要分析或依據(jù)規(guī)劃確定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、建筑密度等項(xiàng)內(nèi)容。

二是要具體說明估價(jià)對象開發(fā)完成后的利用方式(買賣或出租等)及依據(jù)目前市場狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估算方法和依據(jù)。在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)在同一或類似供需圈或近鄰區(qū)域內(nèi)至少要選擇三個(gè)市場案例，采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。

三是要具體說明開發(fā)總成本費(fèi)用所含項(xiàng)目及開發(fā)成本費(fèi)用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的確定方法和依據(jù);并說明項(xiàng)目開發(fā)周期、計(jì)算開發(fā)資本利息的利率、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)利潤率等的選取依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

四是明確計(jì)算公式、過程并正確計(jì)算。

(四)成本逼近法

★問題與要求

采用成本逼近法評估的存在的主要問題是：

①未具體說明土地取得費(fèi)的組成項(xiàng)目、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及其確定依據(jù)、方法;有的未說明總成本所含項(xiàng)目或測算公式;有的甚至缺項(xiàng)或多項(xiàng)，如有的土地取得總成本中加了土地增值收益和開發(fā)費(fèi)用，而還把新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)羅列進(jìn)去。

②貸款利率、投資回報(bào)率、土地還原利率、土地增值收益率的標(biāo)準(zhǔn)及其確定的理由或依據(jù)、方法不明確或不充分;有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。

③未明確估價(jià)對象的開發(fā)周期、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其確定依據(jù)。

④未進(jìn)行區(qū)位修正也未說明原因;有的雖進(jìn)行了區(qū)位修正，但其修正系數(shù)與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的區(qū)域和個(gè)別修正系數(shù)矛盾等。

⑤基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不一致等。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用成本逼近法評估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其確定的依據(jù)，有文件依據(jù)的首先考慮文件依據(jù)，但要符合有關(guān)法律法規(guī)等，不合理收費(fèi)的不應(yīng)作為收費(fèi)依據(jù)，同時(shí)要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);沒有文件依據(jù)的，若是當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有土地管理部門或有關(guān)政府部門的證明。涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或沒有規(guī)定的，要在對估價(jià)對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際征地案例的基礎(chǔ)上，按照市場逼近法的要求，簡要分析對比后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。

二是要明確估價(jià)對象的開發(fā)周期、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并具體說明依據(jù)，有文件依據(jù)的要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，要調(diào)查當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場實(shí)際平均開發(fā)水平并加以說明。

三是要具體說明貸款利率、投資回報(bào)率、土地還原利率的標(biāo)準(zhǔn)及其確定的理由和依據(jù)。

四是具體說明土地增值收益的確定方法、標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

五是參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體方法，根據(jù)根據(jù)對象的區(qū)域條件和個(gè)別條件進(jìn)行區(qū)位修正。

(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

★問題與要求

一般地價(jià)評估項(xiàng)目中多數(shù)首選的方法之一就是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，此方法中常出現(xiàn)以下主要問題：

①基準(zhǔn)地價(jià)的來源依據(jù)不明確或依據(jù)不充分，未說明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。

②有的未說明估價(jià)對象所在土地級別對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)影響因素條件說明表及其修正系數(shù)表。

③未說明使用年期修正時(shí)采用的還原利率的確定方法。

④修正表說明估價(jià)對象的各項(xiàng)具體條件不具體。

按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確以下內(nèi)容：

一是要具體說明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵及其批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、公布或制定時(shí)間等。

二是要具體說明基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念。

三是要確定并具體說明估價(jià)對象所在區(qū)域的土地級別及其基準(zhǔn)地價(jià)以及對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表及因素條件說明表，并說明來源及依據(jù)。

四是要具體說明估價(jià)對象的各項(xiàng)具體條件及其優(yōu)劣程度，并對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表確定各項(xiàng)修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及綜合修正系數(shù)。

五是要對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的其他因素條件如年期、期日、開發(fā)程度及容積率或其他情況進(jìn)行修正并說明修正理由。

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