為了幫助考生順利通過(guò)2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第九章 征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估

(一)考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估知識(shí)的認(rèn)知程度。

(二)考試范圍

1.征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念

2.征地區(qū)片綜合地價(jià)的特點(diǎn)

3.征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟

4.征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的方法

5.征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式

6.征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地補(bǔ)償估價(jià)中的應(yīng)用

(三)考試基本要求

掌握：征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn);

熟悉：征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價(jià)的表達(dá)形式;

了解：征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地補(bǔ)償估價(jià)中的應(yīng)用和征地補(bǔ)償制度改革的方向。

本章復(fù)習(xí)難點(diǎn)：

1.征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn);

2.征地區(qū)片綜合地價(jià)的評(píng)估方法。

一、征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念

(一)征地區(qū)片綜合地價(jià)概念

征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測(cè)算的區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

(二)征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本原則

1.維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價(jià)要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)和未來(lái)發(fā)展的需要。

2.同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

3.協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價(jià)不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)相互銜接。

4.公開聽證原則。根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。

二、征地區(qū)片綜合地價(jià)的特點(diǎn)(略)

三、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟(略)

四、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的方法

(一)農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法

l.基本概念

農(nóng)用地價(jià)格因素法是指以農(nóng)地價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮影響征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)因素，修正確定征地區(qū)片補(bǔ)償費(fèi)的方法。

2.基本步驟：

(1)計(jì)算區(qū)片內(nèi)的農(nóng)地價(jià)格

已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的地區(qū)，參照農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格。

沒有完成基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的地區(qū)，可以采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等地價(jià)評(píng)估方法確定。具體方法參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定。

(2)確定修正因素和系數(shù)

修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等確定。

采用綜合評(píng)分法確定因素的修正系數(shù)。因素修正幅度大小要適當(dāng)，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。修正系數(shù)最小為零，并以零為基礎(chǔ)向上修正。修正系數(shù)參照下面的方法確定。

a)土地區(qū)位：將測(cè)算范圍內(nèi)的區(qū)片，根據(jù)距離市中心的距離劃分檔次并確定修正系數(shù)。距離越近，檔次越高，修正系數(shù)越大。

b)人均耕地?cái)?shù)量：將測(cè)算范圍的各區(qū)片的人均占有耕地面積進(jìn)行比較，分為不同檔次并確定修正系數(shù)。人均占有耕地面積越小，檔次越高，修正系數(shù)越大。

c)土地供求關(guān)系：將測(cè)算范圍的各區(qū)片一定時(shí)間段的土地征用數(shù)量進(jìn)行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。土地征用數(shù)量越多，檔次越高，修正系數(shù)越大。

d)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平：將測(cè)算范圍的各區(qū)片一定時(shí)間段的經(jīng)濟(jì)收入水平進(jìn)行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。經(jīng)濟(jì)收入水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大。

e)生活保障水平：將測(cè)算范圍的各區(qū)片一定時(shí)間段的生活保障水平進(jìn)行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。生活保障水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大。

(3)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)，將各區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格和所對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)代人公式即可得到各區(qū)片的征地區(qū)片價(jià)。

(二)征地案例比較測(cè)算法

1.基本概念

征地案例比較測(cè)算法是將區(qū)片看作一個(gè)評(píng)估對(duì)象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)比較修正得到征地區(qū)片價(jià)的方法。

2.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個(gè)以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項(xiàng)目。征地案例的選擇要注意到項(xiàng)目的不同類別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對(duì)案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補(bǔ)償費(fèi)用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?/p>

(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵

征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價(jià)的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對(duì)案例進(jìn)行整理時(shí)，要將青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著作物補(bǔ)償費(fèi)和其它額外損失的補(bǔ)償費(fèi)用等剔除出去。

(3)進(jìn)行比較

對(duì)征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。

區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。

個(gè)別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個(gè)別特性并對(duì)其補(bǔ)償費(fèi)用產(chǎn)生影響的因素。個(gè)別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項(xiàng)目類型等。

時(shí)間因素修正是指根據(jù)征地案例費(fèi)用發(fā)生的日期對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。

(4)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)

通過(guò)案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測(cè)算法基本公式，計(jì)算各區(qū)片比較價(jià)。在區(qū)片比較價(jià)的基礎(chǔ)上，采用簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均等方法將三個(gè)案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理，得到各征地區(qū)片價(jià)。

(三)年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法

1.基本概念

年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測(cè)算征地區(qū)片價(jià)的方法。征地區(qū)片價(jià)等于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。

2.具體步驟：

(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

(2)確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

制訂了統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)。

(3)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)

將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)代人上述公式，計(jì)算得到各征地區(qū)片價(jià)。

征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式主要有：

(1)征地區(qū)片綜合地價(jià)表;

(2)征地區(qū)片綜合地價(jià)分布圖。

征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地補(bǔ)償估價(jià)中的應(yīng)用

征地區(qū)片綜合地價(jià)體系建立以后，在實(shí)際的征地補(bǔ)償估價(jià)中就可以運(yùn)用征地區(qū)片綜合地價(jià)，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補(bǔ)償費(fèi)用。其評(píng)估原理與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相近。

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