(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。

(一)采用成本逼近法估價

1.土地取得費(fèi)

估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費(fèi)為90元/平方米。

2.有關(guān)稅費(fèi)

A.土地管理費(fèi)

根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([ 1995]×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費(fèi)為1.8元/平方米。

B.耕地占用稅

根據(jù)《××省耕地占用稅實(shí)施辦法》(×政[ 1987]119號)，耕地占用稅為8元/平方米。

C.耕地開墾費(fèi)

根據(jù)《××省土地管理?xiàng)l例》第29條，每平方米在10 - 15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=19.8元/平方米

3.土地開發(fā)費(fèi)

估價對象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及《××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為85元/平方米。

4.投資利息

投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計算如下：

投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)

5.投資利潤

通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實(shí)際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：

投資利潤=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×10%= 19.48(元/平方米)

6.土地增值收益

根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤四項(xiàng)之和)的10% - 30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：

土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤)×15%= 33.54(元/平方米)

7.無限年期土地使用權(quán)價格

該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54

=257.14(元/平方米)

8.區(qū)位修正

成本逼近法測算過程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價人員認(rèn)為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。

則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)

9.有限年期土地使用權(quán)價格

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（責(zé)任編輯：fky）

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