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土地估價(jià)師考試《實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》輔導(dǎo)：收益還原法概念

收益還原法概念

(一)收益還原法的定義

收益還原法是土地估價(jià)中最常用的方法之一，它也是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。

(二)收益還原法的的原理

由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來(lái)年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額(稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值)時(shí)，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。

具體表述為：假設(shè)有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對(duì)此宗土地的純收益只要能以5%的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價(jià)格應(yīng)該是每平方米20000元，即地價(jià)=土地年純收益÷土地還原率。現(xiàn)假設(shè)此人另以20000元貨幣以年利率5%存人銀行，此人每年得到的利息(貨幣純收益)與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對(duì)該土地所有者來(lái)講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價(jià)值相等。 (以上是在土地收益、土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無(wú)限年情況下的表述。)

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