路線價法

考點1：路線價法的概念

1、路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

2、路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

3、路線價法是在各樣點宗地價格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進而據(jù)此估算其他宗地地價的。

4、路線估價法認為城市內(nèi)各宗土地價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。

5、路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。

考點2：與路線價估價法有關(guān)的概念

1、 標準宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地稱為標準宗地。

2、 標準深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零的深度稱為市街地的標準深度。

3、 里地線：標準深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

4、 深度指數(shù)修正表：以道路為基準，按距離道路的變化情況編制的地價變化表稱為深度指數(shù)修正表。

5、 路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價區(qū)段。

考點3：路線價估價法的操作步驟

1、 路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標準，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。

2、 利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：

(1) 確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價。根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。

(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

(3) 確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

(4) 估算宗地地價。

3、 路線價及其修正體系建立的基本程度一般為：

(1) 劃分路線價調(diào)查區(qū)段;

(2) 設(shè)定標準深度;

(3) 收集交易案例;

(4) 計算宗地價格;

(5) 劃分地價區(qū)段;

(6) 計算區(qū)段地價;

(7) 劃分地價等級;

(8) 編制深度修正系數(shù)表;

(9) 編制其他因素修正系數(shù)表;

4、 設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

5、 踐線價是設(shè)定在街道上的標準宗地的單位地價。

6、 采用“點數(shù)”表示的優(yōu)點是：點數(shù)易換算成金額;點數(shù)不受幣值變動的影;點數(shù)易直接估算估價前后的價值差;點數(shù)易求取地價上漲率;

7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點是：貨幣易理解;交易參考便利。

8、 路線價評估確定的具體步驟：

(1) 地價實例調(diào)查;

(2) 宗地地價計算;

(3) 宗地數(shù)據(jù)檢驗;

(4) 確定地價區(qū)段;

(5) 計算區(qū)段地價;

(6) 劃分地價等級。

9、 地價區(qū)段劃分標準：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段。

10、 路線價估價法基本公式的表示形式為：

宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

剩余法

考點1：剩余法的概念

1、剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。

2、剩余法的概念：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

3、剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余。

地租量=市場價格—正常成本—正常利潤—正常利息—正常稅收

剩余法除適用于土地估價外，還用于以下三個方面：

(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格。投資者的實際購買價格應(yīng)低于或等于此價格，以保證其正常收益。

(2) 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤。若該利潤高于或等于投資者的期望利潤，則該項目可行。

(3) 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。

考點2：剩余法的基本公式

1、基本公式：V=A-(B+C)

V：購置開發(fā)場地的價格;

A：總開發(fā)價格或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資產(chǎn)價值;

B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

C：開發(fā)商合理利潤。

考點3：剩余法估價步驟

1、剩余法的基本估價步驟：

(1)確定總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值;

(2)確定整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

(3)確定開發(fā)商合理利潤;

(4)計算購置開發(fā)場地的價格。

2、假設(shè)開發(fā)條件下的估價步驟：

(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

(3)估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

(4)估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排、測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值;

(5)計算開發(fā)成本(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用);

(6)計算利息;

(7)計算利潤;

(8)計算土地估價。

3、建成條件下的估價步驟：

(1)確定房地產(chǎn)的交易價格;

(2)確定房屋現(xiàn)值;

(3)確定交易稅費;

(4)計算土地價格。

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