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第二節(jié) 土地估價(jià)的原則與方法

一、土地估價(jià)概念

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

二、土地估價(jià)原則

土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià) 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

(一)替代原則

土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

①土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;③土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?jiàn)，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

(二)預(yù)期收益原則

土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行 細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái) 的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。

預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì) 價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)作客觀合理的預(yù) 測(cè)，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測(cè)。

預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

例題：判斷題：在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

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