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土地使用權(quán)的價格

在我國現(xiàn)行土地所有權(quán)國有的條件下，國家出讓給用地單位或個人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國家以土地所有者身份的國土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實際估價過程中，評估機構(gòu)評估的不是土地所有權(quán)的價格，而是土地使用權(quán)的價格。土地使用權(quán)價格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟代價，其實質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國家支付地租時，土地使用權(quán)價格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其評估方法有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價格是出讓土地使用權(quán)價格的一種特殊形式，主要由土地取得費和土地開發(fā)費兩部分構(gòu)成。其評估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費、利息和開發(fā)利潤累積相加得出土地價格;也可以采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方式先評估出讓土地使用權(quán)價格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價格的40%計算。

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