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土地估價(jià)師考試《實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》輔導(dǎo)：確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期

確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算利息

利息即開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不同的。例如：地價(jià)款是取得土地使用權(quán)的代價(jià)，在取得土地使用權(quán)時(shí)即要付出;開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)則是隨著工程動(dòng)工開(kāi)始投入，并隨著工程建設(shè)進(jìn)展逐步投入，工程竣工，這部分費(fèi)用停止投入。這部分費(fèi)用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預(yù)付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短也各不相同。在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。例如：預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期計(jì)算;開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建筑期內(nèi)的利息以全部開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算或以全部開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算(若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化，如建筑期兩年，第一年投入部分計(jì)算期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年等);開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。

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