土地估價案例與報告

一、案例分析題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程

(1) 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;

(2) 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但

性質(zhì)不清;

(3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：

(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：

(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出

讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;

(6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。

2.A公司所有土地的四至

(1)東：環(huán)城綠化帶;

(2)南：通城路;

(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;

(4)北：寰宇電器公司。

3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提

到的)

(1)出讓合同;

(2)出讓金收據(jù);

(3)土地使用權(quán)證;

(4)土地登記檔案。

4.出讓地價內(nèi)涵的要點(diǎn)

(1)時點(diǎn)：2008年6月30日;

(2)用途：工業(yè)用地;

(3)使用年期：43年;

(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;

(5)土地性質(zhì)：出讓;

(6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。

5.7畝出讓土地實際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計算

過程

(1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價×畝數(shù)

=16×7

= 112(萬元)

(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場平均水平×(1+增長

率)×畝數(shù)

=48/12×(1 +10%) ×7

=30.80(萬元)

(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實際支付價×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)

=20÷(17 -4) ×(4+1)

=7.69(萬元)

(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土

地出讓金

=112 -30.80 +7.69

=150.49(萬元)

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.錯誤更正如下

(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;

(2)證件種類：身份證—一法人代碼證;

(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);

(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;

(5)使用年期：36年——40年;

(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式—一出讓方式。

2.其他登記卡

(1)土地變更登記卡;

(2)土地注銷登記卡;

(3)土地查封登記卡;

(4)土地更正登記卡;

(5)土地抵押登記卡。

3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分

攤，不考慮土地歷史用途價值差異)

計算土地轉(zhuǎn)讓價值

土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e

=2454/4908×1532

= 766(萬元)

4.判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個

別因素差異及時間因素)

土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積

=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

=3033.54(萬元)

二、報告判讀題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面

(1)說明方法選擇總的思路;

(2)列出選擇的方法;

(3)說明所選方法的理由：

(4)說明未選方法的理由;

(5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。

2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的

因素

(1)估價目的;

(2)估價原則;

(3)估價方法使用的條件;

(4)估價對象的自身情況;

(5)估價對象所在市場狀況。

3.需要對其進(jìn)行以下幾個方面的分析和考察

(1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象;

(2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似;

(3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵);

(4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi);

(5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好;

(6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)接近。

4.成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面

(1)所有權(quán)的變化;

(2)用途的變化;

(3)開發(fā)程度的變化;

(4)投資集約度的變化;

(5)相對區(qū)位條件的變化。

5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容

(1)用途修正;

(2)年期修正;

(3)時間修正;

(4)開發(fā)程度修正;

(5)估價目的修正;

(6)土地容積率修正;

(7)權(quán)益狀況修正。

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近

法估價的地類

(1)采礦用地;

(2)倉儲用地：

(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：

(4)科教;

(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;

(6)新聞出版：

(7)文體娛樂：

(8)公共設(shè)施;

(9)公園綠地。

2.依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類

(1)土地補(bǔ)償費(fèi);

(2)青苗補(bǔ)償費(fèi);

(3)勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)用;

(4)地上物補(bǔ)償;

(5)社會保障。

3.上述案例中，土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特

點(diǎn)簡述可能的原因

(1)征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償;

(2)征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償;

(3)估價對象人均耕地面積較低;

(4)估價對象土地質(zhì)量較好;

(5)估價對象區(qū)位條件好;

(6)人均收入水平高;

(7)人均生活水平高;

(8)人均社會保障水平高;

(9)區(qū)片價只是實際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

4.土地開發(fā)中可能的單項工程

(1)通路;

(2)通電;

(3)通訊;

(4)供水：

(5)排水：

(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?;

(7)土地平整。

5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素

(1)工業(yè)區(qū)用地類型;

(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;

(3)工廠與原料和市場的配合;

(4)道路級別;

(5)過境公路連接狀況;

(6)距火車站的距離;

(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;

(8)區(qū)域土地利用限制;

(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。

(三)參考答案

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（責(zé)任編輯：fky）