2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，助您順利通關(guān)!

土地價(jià)格和一般物品價(jià)格的區(qū)別：

1)生產(chǎn)成本不同。

2)折舊不同。

3)價(jià)格差異不同。

4)市場性質(zhì)不同。

5)價(jià)格形成時(shí)間不同。

6)供求變化不同。

土地價(jià)格的類型

1)按土地權(quán)利分類分為土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格。其中，土地所有權(quán)價(jià)格指土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價(jià)格，也可以說是賣斷價(jià)格。在我國，土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。土地使用權(quán)價(jià)格是對土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。土地租賃權(quán)價(jià)格，在一定時(shí)期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價(jià)格。土地抵押權(quán)價(jià)格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價(jià)格等。

2)按土地價(jià)格形成方式分類分為交易價(jià)格、理論價(jià)格、評估價(jià)格等。土地交易價(jià)格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價(jià)格。土地理論價(jià)格指在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場條件下取得的土地價(jià)格。土地評估價(jià)格指由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價(jià)程序和方法評定的土地價(jià)格，例如基準(zhǔn)地價(jià)、交易底價(jià)等。

3)按政府管理手段分類分為申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。申報(bào)地價(jià)：向人民政府申報(bào)的地價(jià)。公告(示)地價(jià)：是政府定期公告的地價(jià)。

4)按土地價(jià)格表示方法分類分為土地總價(jià)格、單位面積價(jià)格、樓面地價(jià)等。土地總價(jià)格指宗地整體價(jià)格。單位面積價(jià)格指每單位面積的土地價(jià)格。樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，即是土地總價(jià)格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。他們之間的關(guān)系是樓面地價(jià)=宗地總地價(jià)÷宗地總建筑面積

5)按土地的存在形態(tài)分類分為：生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程定義，生地價(jià)格指在正常市場條件下的，未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整，但已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指在正常市場條件下的，未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整，但已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)建設(shè)，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈地價(jià)格：指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6)按土地交易的方式分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。拍賣價(jià)格是以拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格。招標(biāo)價(jià)格是以招標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，公民、法人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價(jià)格指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價(jià)格。掛牌價(jià)格是指采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價(jià)格。

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