××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析(略)

二、市場(chǎng)背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價(jià)方法選用(略)

五、估價(jià)測(cè)算過程

(一)市場(chǎng)法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。

1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格

估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過程如下：

(1)可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。

表1 可比實(shí)例資料表

(2)比較修正。

1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

2)交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無波動(dòng)，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表

(3)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：

利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2;

利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2;

利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。

從測(cè)算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。

2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格

估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無法通過市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。

××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50%，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50%=4975元/m2

3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：

121.85×(9950+4975)=181.86萬元

(二)收益法

1.估算有效毛收入

(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2)，則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元

2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下：

(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

162524×(12%+5.85%)=29011元

(2)管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：

162524×2.5%=4063元

(3)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元(取值及計(jì)算過程略)。

(4)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000×243.70×1.5‰=731元

(5)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605元

3.確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

=162524-38605

=123919元

4.確定報(bào)酬率

報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8%(取值理由及過程略)。

5.確定收益年限n

估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年

六、估價(jià)結(jié)果確定

經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬元，收益價(jià)格為153.23萬元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60%，收益價(jià)格的權(quán)重為40%，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：

房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60%+153.23×40%

=170.41萬元

房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2

估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

附件(略)

（責(zé)任編輯：fky）

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