房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告

一、個別因素分析

估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，

土地面積為2294.5㎡。

1.坐落

估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。

2.產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

3.土地狀況

土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

4.建筑物狀況

估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。

各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

5.配套設(shè)施狀況

估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

估價對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評估。

市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

收益法的具體估價思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。

（責(zé)任編輯：fky）

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