三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

封面和目錄(略)

致委托人函(略)

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5.注冊房地產(chǎn)估價師×××已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

7.本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

8.本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機(jī)構(gòu)所有。

中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

二00八年六月三十日

估價的假設(shè)和限制條件(略)

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托人(略)

二、估價機(jī)構(gòu)(略)

三、估價對象

估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。

1.坐落

估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。

2.產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

3.土地狀況

土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

4.建筑物狀況

估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

5.配套設(shè)施狀況

估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

四、估價目的

為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。

五、估價時點(diǎn)

根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點(diǎn)確定為2008年6月25日。

六、價值定義(略)

七、估價依據(jù)(略)

八、估價原則

本估價報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：

1.最高最佳使用原則(略)

2.替代原則(略)

3.估價時點(diǎn)原則(略)

4.謹(jǐn)慎原則(略)

5.合法原則(略)

九、估價方法

本報告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(方法選擇及方法定義略)。

十、估價結(jié)果

在評估過程中，估價機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價方法對估價對象的市場價值進(jìn)行了評估，最終確定估價對象在估價時點(diǎn)可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)， 單價為5 995.03元/㎡。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業(yè)日期

2008年6月25日至2008年6月30日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報告，本估價機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

××房地產(chǎn)估價有限公司

二00八年六月三十日

（責(zé)任編輯：fky）

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