3.他項(xiàng)權(quán)利狀況

估價(jià)對象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：

他項(xiàng)權(quán)利人：中國工商銀行××支行

權(quán)利種類：期房抵押

建筑面積：9573m2;

權(quán)利價(jià)值：574.38萬元

抵押部分：5層整層

設(shè)定日期：1999年8月

他項(xiàng)權(quán)證號：×房地×他字(1999)第×××號

四、估價(jià)目的

為法院辦案提供價(jià)格參考。

五、評估的價(jià)值類型和定義

采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估估價(jià)對象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。

六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

七、估價(jià)依據(jù)(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場法和收益法。

市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。

收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。

十、估價(jià)結(jié)果

根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2007年3月5日至2007年3月16日

十三、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對象分析(略)

二、房地產(chǎn)市場分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價(jià)方法選用

本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場法和收益法。

市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。

收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。

五、估價(jià)的測算過程

市場法的基本步驟為：

搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：

估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

（責(zé)任編輯：fky）

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