(一)商品房屋租賃合同的概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權(quán)利與義務做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準則。

(二)商品房屋租賃合同主要內(nèi)容

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對商品房屋租賃合同的內(nèi)容作了進一步明確，要求一般應當包括以下內(nèi)容：

1.房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所。

2.房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況。

3.租金和押金數(shù)額、支付方式。房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。租金標準是租賃合同的核心之一?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定?！薄渡唐贩课葑赓U管理辦法》中規(guī)定：“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平?！?/p>

4.租賃用途和房屋使用要求。租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途;確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

5.房屋和室內(nèi)設施的安全性能。承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

6.租賃期限。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

7.房屋維修責任。出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的.修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查，修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

8.物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。

9.爭議解決辦法和違約責任。

10.其他約定。如房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》要求，房地產(chǎn)管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。

(三)商品房屋租賃關(guān)系的保護

租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。商品房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

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